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內政部日前公布 2023 年第三季全國房貸負擔率，屏東縣房貸負擔率為 29.79%，為全國僅存負擔率低於 3 成的縣市之一。根據房仲業者統計，2023 年屏東縣房市交易仍以透天住宅為大宗，而透天熱門購屋區，分別由屏東市、潮州鎮及內埔鄉分居前三名。

同時，觀察三大熱區近五年房價表現均呈上揚，其中，屏東市透天平均鑑估總價從 2019 年的 668 萬元，2023 年上揚至 953 萬元，漲幅約 4 成，潮州鎮漲勢最兇，從 724 萬元漲破逾千萬，2023 年透天平均總價為 1070 萬元，漲幅近 5 成，漲勢雖明顯，不過有天有地的透天宅，平均千萬元還是有的找，國境之南儼然為南台灣購屋天堂。

台灣房屋潮州富山加盟店店東邱璿樺表示，目前屏東市屋齡 20 年左右的中古透天，總價約在 1200 萬元上下，房價與新大樓差不多，然而相同價格下，多數長輩購屋，仍會偏好選擇有天有地的透天宅，加上屏東早期建物類型以透天為大宗，目前市場上流通物件仍以透天為主流。

邱璿樺指出，屏東縣近年建設利多齊發，包括屏東火車站高架化、高鐵南延六塊厝車站、高雄榮總屏東分院興建等，紅利挹注推動房市買氣爆發，包括像屏東市、潮州、內埔等熱區更是推案不斷，帶動人口移入，房市價量雙雙上揚。而潮州鎮具地理優勢，因鄰近 88 快速道路，能快速接往高雄、墾丁及台東地區，為南來北往的中繼站，近期亦有日式園區、老街活化議題帶動商圈發展，整體生活機能成熟、交通便利，除了在地自住，更吸引不少外地客投資置產，以目前潮州市區透天總價千萬元有找，多為屋齡 30-40 年的老透天，中古車墅總價約在 1200-1300 萬元，新穎車墅總價則要 1800 萬元起跳，除了透天宅，潮州大樓推案每坪更已開價 3 字頭，挑戰潮州房價天花板。

屏東購屋比例雖以透天宅居多，不過相比 2019 年，近五年來屏東透天住宅與集合式住宅交易比例，已從 7：3 轉變為 6：4，透天購屋比例減少，反而偏好集合式住宅的購屋族增加了約 1 成。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，受少子化、家庭結構迷你化，即便非六都城市，民眾購屋偏好也隨之改變，加上現今年輕客群多偏愛新屋，然而新透天總價高，總價較好入手的新大樓、華廈物件因此越趨熱門，尤其近年屏東興起新加坡式建築熱潮，1 樓通常規劃成停車位，戶數少社區單純、公設比普遍較低且房價較親民，全新 3 房含車位總價約在 7~8 百萬元可入手，成為不少年輕客群購屋新寵。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2024年1月分數44.2分，較去年12月43.7分成長，對應燈號仍為代表穩定安全的綠燈。風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，包括來客組數、成交組數、待售建案個數的分數都走升，預售屋推案量、新成屋戶數則下滑，議價率分數持平。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，去年12月與今年1月預售推案量都在400多億元低檔，由於分別時屆大選投票日、農曆年節前夕，買氣變數多，建商不急於推案相當合理，還具備看頭、案量在50億以上的有台北市士林區的｢璞真上善｣與南港區的｢首泰大喆｣，還有桃園市中路重劃區的｢鉑克棶｣，預期農曆年後乃至329檔期春暖花開，才是建商們大展身手的良辰吉日。

而在新成屋戶數方面，今年1月不及200戶，相比去年12月的500多戶弱化不少，陳炳辰說明，少了年底的成屋交屋潮，且面對新版囤房稅，建商對於先建後售態度保守，令量體無以為繼。

需求面加溫 賣方市場來臨顯現徵兆

相對之下，平均來客、成交組數與待售建案個數這些需求指標則顯熱度，1月追蹤的指標建案平均來客組數每週約23.2組，較去年12月增近3組，增幅14.3％；追蹤指標建案平均成交組數每週約3.2組，與12月的3組可謂恆溫，增幅6.7％；待售建案個數則從去年12月的1163個，減少78個落至1085個，減幅6.7％。陳炳辰分析，買方看好後況，趁如今價碼還在可接受範圍，不再習於農曆年後再做決定態度，持續進場不等了，成交組數熱、待售建案數減都有所印證。又不少案場推出抽獎、贈品禮券，以及代言人活動，購屋需求之餘，也炒熱賞屋人潮。

至於議價率維持平盤，約在一成的空間，陳炳辰認為，供給弱、需求強自然沒有價格修正空間，如今不乏推案以不二價銷售，且大行其道的低首付方案也弱化買方議價心態，未來一旦賣方市場確立，議價率有機會跌破一成。

論及北台灣各區域房市，陳炳辰觀察，大抵狀態俱佳，惟基隆市待售建案數稍多，來客與成交組數表現平平，僅以指標個案為熱，與鄰近雙北門牌魅力有落差，天候不佳亦顯雨都劣勢，買賣兩造意興闌珊，後勢可觀察如茂德、愛山林指標新案在基隆港區、八堵、暖暖等地對區域房市的帶動。 陳炳辰指出，目前全台房市應已有感加溫，推測3月央行升息機率不高，有利於329檔期發揮，且3、4月份本屬房市旺季，加上520新總統就職的投資市場慶祝行情，整體上半年或都可樂觀看待，諸如重劃區、產業園區、台積電設廠、交通建設、公園綠地、地緣外溢、低首付、低總小宅等房市題材將依舊不敗。

房子的格局多樣化，常見分為2房或1+1房，但你知道如何分別？根據馨傳不動產智庫執行長何世昌的說法，所謂1房的概念，很多是民間約定俗成的，但仍有很多細節可以辨識，最重要的是買房應把握「有多少錢做多少事」的原則。

何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，提到法律針對「1房」、「+1房」沒有規範，如何稱呼是民間約定俗成的概念，但一般而言，放的下標準床（至少是標準單人床）後，還有空間作桌、櫃才能算是完整的1房。

根據他的說法，「+1」通常是指「起居室」，這類空間擺不下標準床，而且有些是半開放式空間，但隨著新建案坪數規劃越來越小，不少業者在文宣上寧願訴求2房，就是不想標榜是+1房。

不僅如此，有些物件的空間大小，按過去標準只能當起居室，如今硬隔出一房來賣，這類硬隔出來的1房，往往放不下標準床，而是放縮小版的特規床，這些都是購屋族可以評估的部分。

▼低總價小宅入手容易，向來受到購屋族歡迎。（示意圖／pixabay）

何世昌提到，預售案的樣品屋僅供參考，消費者可以看「平面圖」、「家配圖」，並向業者詢問室內各空間的長、寬、高，以及家配圖中的家具尺寸，接著比對網路、或實體家具大小，此時心裡會有一個評估標準，如果真的無法分辨，也可拿著圖面去諮詢室內設計師，看看尺寸實際大小、自己想做的裝潢是否可行。

他強調，買房子就是「有多少錢做多少事」，沒有不能買的房子，能不能買、該不該買取決於個人的需求和能力，即使建商規劃的格局再好、房子再大，如果買不起也沒有用，假設只買得起小房子，就算房子再小也是溫暖的窩，住著看著也是美麗又可愛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

受官方政策影響，2023年全台買賣移轉棟數為近4年最低，然而，今年在打炒房政策利空出盡以及新青安持續助攻下，全年移轉棟數可望往30萬棟向上增溫，1月交易量更開出紅盤；至於房價方面，專家預估依舊維持在高檔震盪，將呈現「價揚量穩」格局。

根據內政部資料統計，2023年全台買賣移轉量為30萬6971棟，成為近4年的新低點。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，2023年移轉棟數相較2022、2021年下滑，主因為政府的多方打房政策，導致買方有縮手的跡象，不過量能還是優於預期；在價格上則創下歷史新高，其中，房地合一稅2.0、平均地權條例壓抑市場的供給量，因此在供給有限情況下，即使成交量偏低，價格還是會往上拉抬。

展望2024年房市，何世昌認為，總統大選對房地產市場的影響不大，且打房政策在去年儼然已用盡，包括禁止預售屋轉售規範等；今年可謂房市利空出盡的一年，推估沒有什麼重大利空能夠引起投資人的恐慌，今年的房價表現將優於去年。

台經院產經資料庫總監劉佩真表示，2023年移轉棟數下滑幅度是在可預期範圍之內，去年整年度呈現前低後高趨勢，下半年則有首購、自住客群進駐，拉抬買盤；以往交易量有約15～20％來自於投資客，觀察目前打炒房政策並沒有鬆綁跡象，因此買盤難以回到過去幾年的盛況。

另外，劉佩真說，今年「住宅」交易量與去年相當，房價維持在高檔震盪；「商用不動產」辦公室租賃行情部分，則因供給量增加，將呈現空置率上升，租金減緩上漲情況；店面租賃市場，延續去年觀光復甦態勢，帶動空置率下降、租金成本上揚；土地市場在今年製造業自用買盤上升趨勢下，可望帶動交易量。

住展雜誌發言人陳炳辰認為，在大選因素底定，新青安政策持續推動之下，市場慢慢接受各項政策帶來的衝擊，房市進入調控階段。「沒有壞消息就是好消息。」且目前也沒有新一波打房政策的推動，看好今年移轉棟數會往30萬棟增溫，較不會出現下修的趨勢。

陳炳辰也分析，建商因應政策開始調整建案規模，今年發燒產品會持續朝向低總價小宅；目前中大坪數在房貸利率、囤房稅新制等影響之下，持有成本增加，購買中大坪數的族群也會漸漸縮減。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2021年經濟前景看好，房市動能熱絡，2022年隨著央行利率走高、房市政策出籠，市場氛圍也轉趨保守，但房價依舊持穩未跌，並延續漲勢至2023年。永慶房產集團根據實價登錄，觀察近3年房市，整理出雙北行政區均價增幅前5名。其中，由松山區以漲幅10.1%奪下台北市房價漲幅冠軍，新北市三峽區以漲幅18.1%名列第1。



在此次統計中，松山區3年漲幅10.1%，成為台北市漲最多的行政區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，松山區一直是北市的精華區域，區域內不僅基礎建設完善、生活機能佳，交通方面擁有松山新店線與文湖線雙捷運優勢，此外，還有敦化國中小、民生國小、介壽國中等明星學區優勢，吸引不少換屋、置產族群進駐，加上區域內釋出案件相對較少，住宅產品可謂是炙手可熱。松山區2023年全年成交量達757件，平均單價也從2021年的78.4萬元到2023年的86.3萬元，雙位數漲幅居台北市之冠。

 

此外，價量俱佳的板橋區也是一大亮點。陳金萍分析，板橋區是新北市最中心的行政區，新北市政府就坐落於此，新板特區、江翠北側重劃區也是重點發展區域，交通方面更擁有「五鐵共構」的板橋車站，新埔、江翠及府中等商圈也使得區域生活機能更加完善，購屋需求十分穩定，2023年交易量達到2540件，房價則從45.7萬元升至52.7萬元，漲幅達約15.3%，可謂是有價也有市。



陳金萍表示，台北市房價高漲，基期相對較高，房價漲勢有限，不過榜單中前5名漲幅仍有5%以上，新北市相對基期較低，漲幅皆在15%以上。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣進入碳有價時代，不過目前碳費課徵標準未定，對於影響建築成本程度，業者、政府各執一詞；專家認為，目前政府對於課徵標準尚未建立清楚SOP，碳費影響房價幅度，討論似乎言之過早。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，業界認為建築成本至少會漲15％、內政部則說僅0.9％，雙方各執一詞，存有認知上落差；然而目前碳費課徵標準，政府尚未給予明確的評定標準，況且建材端的部分，也尚未出現因為要課徵碳費而漲價情況，因此漲幅大小、如何反應房價，現階段討論還太早。

住展雜誌發言人陳炳辰認為，碳費影響房價是否劇烈，目前皆還在討論初期；其中，建商支付成本與現行市場，乃至於政府彼此之間存有認知上的落差，整體方向如何走，尚存有變數；原物料短缺、全球通貨膨脹，影響房價反而更為直接。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，碳費導致建築成本提升，因此預售屋漲價後恐讓和碳費無關的成屋屋主產生比價心理，讓價格上揚，不過也取決買方是否願意買單。

台經院產經資料庫總監劉佩真指出，國內碳費課徵，徵收費用首批大宗會在鋼鐵、水泥製造業為主，開發商面臨建材成本上揚，且目前缺工現象嚴峻，雖政府會引進移工，不過短期內較難見紓緩。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南永康是目前南台灣最炙手可熱的房市熱區之一，不少收入頗豐的南科新貴及企業主管都會到這邊買房置產，東森房屋研究中心彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，2023年前3季永康年收入在100萬元以上的高收入房貸族申貸件數達到了517件，相較於2014年同期的231件，大幅增加了286件，成長幅度超過1倍。此外，目前永康高收入房貸族的佔比高達35%，該一佔比也創造了有統計數據以來的歷史新高，顯見永康的確愈來愈受高收入族群的青睞。

 

楊仁傑表示，永康腹地遼闊，區內坐擁多個成熟商圈和新興重劃區，購屋民眾可以根據自己的生活習慣和居住需求選擇適合的區塊。對於高收入族群來說，透天產品具有土地持份高、產權單純、抗跌保值性、私密性良好、居住空間寬敞等優勢，是這類人群的置產首選，目前永康新興重劃區內新建透天的開價普遍都在4000萬元以上，而在新興重劃區以外的地區，新建透天的開價普遍落在2300~3000萬元，屋齡20年以內中古透天則在1000~1500萬元。



東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，永康是台南人口最多的行政區，區內本身就有相當強勁的剛性需求，再加上又有各種重點建設為區域房市增添亮點，因此最近幾年到永康獵地插旗的建商和購屋民眾也愈來愈多，帶動區域房市交易量能持續升溫。預估伴隨各項建設利多的落實，永康的房市發展會呈現穩健成長的態勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

交通便利是多數民眾買房首要考量的因素，捷運站也成了民眾購屋的重要熱點之一。永慶房產集團根據實價登錄資料，統計2023年雙北捷運站周邊500公尺內的中古屋交易量排名。中山國小站坐穩冠軍寶座，環狀線上的景安站、景平站分別獲得亞軍、季軍。



以289件中古屋交易量榮獲冠軍的中山國小站，更是唯一入榜的台北市捷運站。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中山國小站周邊交通便捷，鄰近新生高架道路和擁有多條公車路線，交通路網發達。周遭緊鄰中山國小、新興國中等學區，並且鄰近晴光商圈，附近公園眾多，生活機能完備。不過，受當地住商混合稍顯複雜影響，每坪均價約68.6萬元，相比台北市中心的其他捷運宅行情而言，房價相對親民，購屋壓力相對較小，因此受不少購屋族群青睞。

 

景安站以255件位居亞軍。陳金萍說明，景安站是中和新蘆線和環狀線的交會站，20分鐘即可到達交通樞紐台北站及板橋站，四通八達相當便利。此外，景安站生活圈完善，周遭也有傳統市場、知名連鎖超商，且緊鄰景平路，是中和通往新店、板橋的主要幹道，房價大約落在每坪51萬元，是不少購屋民眾指名的捷運站之一。



景平站、新埔民生站分別以成交量250件、232件位居第3、4名。可以發現熱銷捷運站前5名中，環狀線就有景安站、景平站與新埔民生站等3站上榜。陳金萍指出，這些捷運站點周遭的生活機能成熟，再加上新北市政府積極推動環狀線各站點聯合開發計畫，不僅帶來更多就業機會，也能有效匯聚人流，成功地帶動各環狀線捷運站的周遭房市表現。



板南線的府中站、海山站各以230件交易量並列第5，陳金萍表示，府中站鄰近府中商圈，位於板橋區的核心地段，生活機能完備，加上隨著周邊黃石市場的整建改造預計於年底完工，將使其生活機能更為豐富。該站周遭房價大約為每坪57.7萬元，相比鄰站板橋站周邊每坪70.6萬元親民許多，因此受不少購房者的喜愛。海山站除了捷運路線經過外，公車班次密集，交通便利性佳，鄰近土城工業區，加上醫療院所、公園、學校一應俱全，中古住宅平均單價為46.2萬元左右，是10大熱銷捷運站中價格最親民，吸引不少上班族和退休族群購屋於此。



此外，陳金萍指出，若從前10名榜單中也可發現，新北市中和區、板橋區均有3捷運站點上榜，買氣最旺，土城區、三重區與新店區也各有1站點擠進排名，這些站點都在新北第1圈，捷運開通後，便利的交通，大大縮短新北市到台北市的通勤時間，讓新北第1圈捷運站兼具房價實惠且能享有資產保值的雙重效益，2023年房市交易表現亮眼。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

手刀搶台灣金聯平價屋，台灣金聯資產管理20日宣布釋出「2024年台灣金聯平價住宅」，銷售專案自2月23日開始，為期28天，將釋出全國88戶平價住宅，其中，最低總價為高雄旗山大衛營的山莊套房131萬元，其次為台中精誠商圈套房456萬元、桃園中壢仁福五街套房463萬元。

台灣金聯董事長施俊吉表示，這次推出平價屋計算修繕及房屋稅、土地稅等成本，並按照區域屋齡訂價，相較市場行情，大致上打85折到95折之間。

台灣金聯指出，今年釋出88戶平價屋具四大亮點，包括優良區位地段、交通便捷、生活機能、全齡化住宅等，且涵蓋透天厝、樓店、電梯住宅及套房等多元類型。民眾若搭配行政院推動通勤月票（TPASS），以及青安貸款等政策方案，購屋將更加輕鬆。

今年釋出88戶，雙北就有31戶、占38％；整體六都也達71戶、占逾8成；北北桃共45戶，占比逾5成。包括台北市10戶、新北市21戶、桃園市14戶、台中市7戶、台南市7戶及高雄市12戶。

以價格區間來看，88戶中僅9戶總價在2,000萬元以上，占比僅約10％；60戶總價在1,500萬元以下，占比近7成；1,000萬以下共30戶，占比逾3成。尤其雙北低於2,000萬元物件占比達7成，且有6戶低於1,000萬元以下的物件；通勤族最愛的捷運共構宅，今年共釋出台北市內湖站1戶、新北市菜寮站有3戶；另鄰近捷運站600公尺以內者有12戶。

台灣金聯說明，民眾若選定購買物件，只要持身分證件向該公司繳交1仟元登記費及3萬元保證金，即完成申購登記手續，且每人不限申購1戶；同一物件若有多人登記也不必加價競標，於4月2日統一集中於台北總公司抽籤，未抽中者無息退還3萬元保證金。

對於房市景氣，台灣金聯認為，房市在大選後利空出盡，今年應會呈現價穩量平，持續維持目前價位，而成交量可維持去年買賣成交棟數約30多萬戶，未來在新青安貸款帶動下，預計延續今年買氣，低總價產品可能因TPASS而被帶旺。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

年年難過年年過，兔去龍來。跌碎大家眼鏡的台灣疫情3年，卻是房地產景氣的加熱期。全台灣各縣市百花齊放，因此政府2年前必須跳出來大動作的打房，內政部聯合相關單位到幾個縣市的預售屋建案銷售現場檢查；到了去年元月，更是「平均地權條例」修法五重拳打房，把打房推向高峰。

因此去年上半年房地產隨即冷淡，建築業代銷業也放緩腳步、觀察風向，銷售量減退，不少公司被打得叫苦連天，甚至有建築業龍頭說「打到稀巴爛了」！然而政府打房只是打民間、打房價，卻沒有檢討政府自己激烈標售土地，讓地價一夜之間大漲，甚至漲了一倍、兩倍，才是房價大漲的真正源頭，政府才是大咖的炒地皮。

▼標售土地往往讓地價一夜大漲。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

房價大漲源頭 政府激烈標地 

相較起來，民間只是小咖的，土地成本漲這麼高，建材也大漲，建築業將本求利，房價怎麼打得下來！不知政府單位有無真正了解這點，本人最近3年曾經連續發表多篇相關文章，並且寄給政府參考。

內政部於今年1月的回文提到「查台端對於土地標售制度之建議，本部曾於110年11月8日台內地字第11002663701號函及111年8月17日台內字第1110042179號函復在案。」

「又為使抵費地能多元化利用，並減少政府公開標售土地，影響區域土地交易行情，行政院已於111年8月16日發布《平均地權條例》施行細則第84條修正條文，本部配合於111年9月1日發布〈市地重劃實施辦法〉第54條修正條文，放寬抵費地處分方式，地方政府將可評估個別抵費地條件、重劃區發展需要或地區地價情形，更為彈性靈活決定以公開標售、標租或招標設定地上權方式處分抵費地。另本部亦函請各地方政府未來能多加利用設定地上權或標租方式處分抵費地，並將持續督導。」

▼政府將評估重劃區抵費地處分方式。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

感謝政府重視本人的文章，並有部分修法，可惜修改的幅度尚小，請能繼續努力。因此今年2024年房價、地價仍是高高掛在天上，民眾望塵莫及，年輕朋友直接趴在地上，不知未來何去何從，成了躺平族。

史上最優惠貸款 房價降不下來

去年下半年碰到總統大選、立委選舉的國家大事，政府為了吸引年輕人的選票，推出史上最優惠的新青安貸款，立刻讓自住市場動起來。剛需市場在下半年一片熱滾滾，政府一面打房，一面又提出紅蘿蔔，因為地價高漲、建材大漲、百物飛漲，房價也降不下來，所以大家都知道去年的嚴厲打房效果很小。

本來預估去年的成屋買賣移轉棟數會跌破30萬棟，但是到了年底仍然衝破30萬棟，只比2022年微幅衰退，只要能維持30萬棟即是景氣回溫的統計指標。所以各縣市極為勤勞的業務高手，都能取得良好的業績，過一個好年。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】