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不動產買賣「眉角」多，稍有不慎就會出問題！小華（化名）以100萬出售一車位給鄰居，誰知道銀行要求提前清償部分貸款，且金額達150萬，讓他陷入可能違約窘境。

小華購買的預售屋剛交屋入住不久，由於該建案區位良好，且小華與太太都需要以汽車代步，所以一口氣以200萬買了2個車位，單價1個為100萬。

小華表示，「近期我被調職到中部任職，覺得車位空著可惜，於是決定用原價100萬轉售給鄰居，我也就收了他30萬訂金，誰知道，房貸的銀行，竟然要求我提前清償150萬的房貸，讓我現在賣也不是、不賣也不是。」

依據內政部版的買賣契約，賣方反悔不賣，需賠付訂金的一倍，所以小華如果打算反悔不賣，除了返還訂金30萬之外，還要賠付30萬作為違約金。

負責協辦的地政士、正業地政士事務所鄭文在表示，「其實這種情況小華並非個案，相當常見，因為車位通常沒有獨立權狀，與房屋綁在一起，想要出售，必須經房貸銀行同意，方能進行移轉登記。」

他進一步說明，一般受薪階級購屋都有房貸，如果質押的房屋要進行任何移轉登記，都必須經債權人銀行同意，所以出售停車位，一般銀行都會要求提前清償部分貸款，金額則由銀行方開價。

鄭文在說，「其實小華的情況還不算很糟，畢竟多還的50萬，只是提前清償，整體來看，並沒有吃虧，所以沒必要為了解約，承擔可能要支付違約金的風險；我以前還遇過一個客戶，因還款紀錄不正常，直接被要求所有房貸全額清償，才願意出具同意書的情事。」

他建議，如果想要單獨出售車位，最好在開始出售前，就先向貸款銀行提出同意書的申請，確認須提前清償金額後，再進行出售行為，才能避免自己陷入可能違約的窘境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據台北市實價週報資料顯示，2023年12月以及2024年1月，台北市的豪宅市場共出現22筆達億元等級的交易。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，市場已逐漸適應政府打炒房的「私法人購屋許可制」，且習慣總統大選干擾，因此這些交易並未受到影響。

曾敬德進一步說明，買方常常對於經濟和情勢變化非常敏感，最近2個月億元豪宅市場的表現就是一項明證。這也反映了這類族群對於房市後市的看法並不悲觀。雖然政府對私法人購屋的限制影響了一部分的買家，但在時間的推移下，市場仍然會找出可行的方案。

信義房屋統計北市實價週報資料，2023年12月以及2024年1月的22筆億級豪宅交易中，包含了預售案「國賓皇琚、敦仰、富邦藝樹、宏國大道城B棟」。

其中，交易價格最高的是「One Park Taipei信義聯勤」，總價為4.2億，單價為279萬；次高的是敦化北路的敦仰案，總價為2.7億，單價為226萬；而交易量最高的則是「國賓皇琚」，2023年12月一次揭露了3筆交易，總價範圍在2.3億到2.8億之間，單價在207萬到216萬之間。

曾敬德表示，私法人購屋已經有些取得了政府的許可，看來未來類似的案子將會越來越多。另一方面，今年台股創下了歷史新高，也會吸引更多的資金流入房市，進一步提升豪宅市場的買氣。然而，儘管豪宅市場的買氣確實在回升，但豪宅交易仍然處於「穩定慢慢賣」的狀態。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部日前公布2023年第3季全國房貸負擔率，屏東縣房貸負擔率為29.79%，為全國僅存負擔率低於3成的縣市之一。根據台灣房屋集團統計，2023年屏東縣房市交易仍以透天住宅為大宗，約有近6成購屋族偏好透天宅，集合式住宅則約佔4成，而透天熱門購屋區，分別由屏東市、潮州鎮及內埔鄉分居前3名。



觀察3大熱區近5年房價表現均呈上揚，其中，屏東市透天平均鑑估總價從2019年的668萬元，2023年上揚至953萬元，漲幅約4成，潮州鎮漲勢最兇，從724萬元漲破逾千萬元，2023年透天平均總價為1070萬元，漲幅近5成，漲勢雖明顯，不過有天有地的透天宅，平均千萬元還是有的找，國境之南儼然為南台灣購屋天堂。

 

台灣房屋潮州富山加盟店店東邱璿樺表示，目前屏東市屋齡20年左右的中古透天，總價約在1200萬元上下，房價與新大樓差不多，然而相同價格下，多數長輩購屋，仍會偏好選擇有天有地的透天宅，加上屏東早期建物類型以透天為大宗，目前市場上流通物件仍以透天為主流。



邱璿樺指出，屏東縣近年建設利多齊發，包括屏東火車站高架化、高鐵南延六塊厝車站、高雄榮總屏東分院興建等，紅利挹注推動房市買氣爆發，包括像屏東市、潮州、內埔等熱區更是推案不斷，帶動人口移入，房市價量雙雙上揚。而潮州鎮具地理優勢，因鄰近88快速道路，能快速接往高雄、墾丁及台東地區，為南來北往的中繼站，近期亦有日式園區、老街活化議題帶動商圈發展，整體生活機能成熟、交通便利，除了在地自住，更吸引不少外地客投資置產，以目前潮州市區透天總價千萬元有找，多為屋齡30~40年的老透天，中古車墅總價約在1200~1300萬元，新穎車墅總價則要1800萬元起跳，除了透天宅，潮州大樓推案每坪更已開價3字頭，挑戰潮州房價天花板。



屏東購屋比例雖以透天宅居多，不過相比2019年，近5年來屏東透天住宅與集合式住宅交易比例，已從7：3轉變為6：4，透天購屋比例減少，反而偏好集合式住宅的購屋族增加了約1成。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，受少子化、家庭結構迷你化，即便非六都城市，民眾購屋偏好也隨之改變，加上現今年輕客群多偏愛新屋，然而新透天總價高，總價較好入手的新大樓、華廈物件因此越趨熱門，尤其近年屏東興起新加坡式建築熱潮，1樓通常規劃成停車位，戶數少社區單純、公設比普遍較低且房價較親民，全新3房含車位總價約在7~800萬元可入手，成為不少年輕客群購屋新寵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年營建造價大漲，衝擊危老改建推動，據統計，目前台北市累計918件核淮危老，不過已有98件失效，等於超過1成案件因未能及時請照、開工而失效，其中又以小基地衝擊最為明顯，危老失效案中7成都是面積未達150坪的小基地開發案。

危老改建失效，多為未在核准後六個月內申請建造執照或辦理展延，也多因造價上漲，導致先前談好的整合案與營造廠都造成沉重壓力，導致原先投入危老改建的計畫延宕、或胎死腹中。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，小面積的開發案本來造價單位成本原本就比中大型基地來得高，面臨造價大幅上揚，每坪造價成本上揚幅度更大，過去小基地的開發案，造價上揚前評估造價約每坪18萬元，這波造價上揚發包後每坪單價已經達每坪30萬元，上漲幅度達6成以上。

此外，近年房市景氣好、百業投資暢旺、各方搶建，營建缺工問題嚴峻，小基地建案要找營造廠發包的難度也很高，營建成本上揚對於台北市小型基地危老改建案件衝擊相當大。

據統計顯示，台北市累計已有98件危老備註失其效力、1案撤銷，其中有71案的基地面積不到150坪，屬於小面積基地的開發案件；若以區域來看，累計失效最多的是中山區的17案，其次為中正區15案，大同區10案。

若以危老案核淮的時間來看，2020年失效案件數有40案，2021年失效案有32案，正是造價開始走揚的時間點。由於核准到失其效力間還有請照展延等時間，加上後來談的整合案件都已經考量造價大幅上揚的因素，去年危老失效案數量較少，僅有2案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房屋價格穩定上漲，民眾背房貸平均金額持續增長。具體顯示在房貸平均授信額度節節攀高，截至去年第三季，平均已經來到964萬元，創下歷史新高，最快有機會在去年第四季，最晚在今年就會突破千萬元，續創新高。

不過因為公股銀行積極承作新青安房貸，由於有1千萬元的上限，平均授信額度700～800萬元之間，亦可能會減緩平均房貸破千萬元的速度。

據聯徵中心資料顯示，房貸平均授信額度自2009年第一季的430.9萬元，2009年第四季突破500萬元，2012年第二季超過600萬元，2014年第三季首次超過700萬元，直到2020年第三季超過800萬元，並於2023年第一季來到905.9萬元，第二季932.1萬元，第三季衝至964.1萬元。照這個趨勢來看，尚未公布的去年第四季就有機會超過千萬元，最慢在今年就一定超過千萬元。

從平均鑑估值來看，也就是整體房屋鑑估價格，聯徵中心統計，自2013年第四季就已經超過千萬元，來到1,007.2萬元，2019年第四季突破1,100萬元，2022年第一季超越1,200萬元，並於2023年第三季首次超過1,300萬元，來到1,339.9萬元。

依照信義房價指數來看，去年第四季來到153.44，較2022年第四季的142.06，年增率達8.01％，都顯示房屋價格持續穩定上升當中。

公股銀主管分析，今年房市走勢，評估央行持續管控房市及平均地權條例修正案上路，政府住宅政策也以社宅興建、租金補貼與囤房稅等為主軸，預估未來整體房市仍將以自住需求的剛性買盤為主，房市將呈現「量穩價平緩」走勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

22日最新出爐的「住展風向球」2024年1月分數達44.2分，較去年12月的43.7分成長，對應燈號仍為代表穩定安全的綠燈，已連續亮出14顆綠燈。房市專家表示，全台房市已有感加溫，樂觀329檔期、及520檔期的慶祝行情。

1月住展風向球的六大指標顯示，來客組數、成交組數、待售建案個數等三項分數都走升，預售屋推案量、新成屋戶數則下滑，議價率分數持平。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，去年12月與今年1月預售推案量都在400多億元低檔，由於分別時屆大選投票日、農曆年節前夕，買氣變數多，建商不急於推案相當合理；預期農曆年後乃至329檔期春暖花開，才是建商們大展身手的良辰吉日。

陳炳辰表示，1月少了年底的新成屋交屋潮，且面對囤房稅2.0，建商對於先建後售態度保守，使得推案量相對保守。

在平均來客、成交組數與待售建案個數方面，需求指標則顯熱度。其中來客組數方面，1月指標建案平均每周約23.2組，較去年12月增近3組，增幅14.3％。

成交組數方面，1月每周平均約3.2組，較去年12月平均3組成長6.7％。待售建案個數則從去年12月的1,163個，減至1月的1,085個，減幅6.7％。陳炳辰分析，買方看好後市，趁如今價碼還在可接受範圍，不再習於農曆年後再做決定態度，持續進場不等了，從成交組數熱、待售建案數減觀察，即可印證；另外，不少案場推出抽獎、贈品禮券，及代言人活動，購屋需求之餘，也炒熱賞屋人潮。

陳炳辰觀察，目前基隆市待售建案數稍多，來客與成交組數表現平平，僅以指標個案為熱，與鄰近雙北市門牌魅力有落差，天候不佳亦顯雨都劣勢，買賣兩造意興闌珊，後勢可觀察指標案動向，包括茂德、愛山林等，都有指標新案準備登場。陳炳辰指出，目前全台房市應已有感加溫，推測3月央行升息機率不高，有利於329檔期發揮，且3、4月本屬房市旺季，加上520新總統就職的投資市場慶祝行情，整體上半年，可望樂觀看待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安房貸月月創紀錄，據財政部統計，自去年8月開辦至今年1月，半年來撥貸戶數和金額每月都成長、刷新紀錄，六個月已有3.25萬戶取得新青安優惠利率，撥貸金額突破2,000億元，平均每戶撥貸723.3萬元。

據財政部統計，1月新青安單月受理戶數達6,882戶，受理金額513.43億元，創新青安上路來新高，半年來受理戶數35,901戶、受理金額2,715.21億元；單月撥貸戶數和金額逐月成長，1月單月6,861戶，累計已有32,532戶透過新青安取得優惠房貸利率，1月單月撥貸503.4億元，半年累計撥貸2,353.15億元，平均每戶撥貸723.3萬元。

財政部統計，1月受理戶數最多仍為臺灣銀行，受理1,593戶，第二名為第一銀行，受理戶數破千達1,141戶，第三名則是土地銀行，受理938戶；受理金額最多的也是臺銀，受理116.35億元，緊追在後的是一銀和土銀，受理金額分別為84.48億元和70.47億元。撥貸戶數方面，臺銀穩居第一，隨後是土地銀行與一銀，撥貸金額臺銀以單月119.41億元居冠，平均每戶撥貸742.1萬元；土銀則以75.5億元次之，平均每戶撥貸682.6萬元，一銀則是71.25億元居第三，平均每戶撥貸730萬元。兆豐銀1月平均每戶撥貸829.5萬元，是公股平均每戶撥貸金額最高。

公股銀主管說，新青安房貸上路至今，民眾詢問度及核貸金額均有成長，2024年青安房貸撥貸金額預估將持續上升，惟因利率補貼政策在2026年7月31日到期，預估最快今年下半年或明年，青安貸款利率補貼對推升房貸成長的效益及成長幅度將漸趨緩。

對於今年房市，公股銀主管分析，2023年房市先弱後強，其中，新青安房貸去年8月上路是關鍵。今年還將受惠新青安房貸，全年預計是「量穩價平緩」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部近日發布「112 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，降低豪宅認定標準，擴大課稅對象，傳央行也正評估是否跟進。鄉林 (5531-TW) 集團董事長賴正鎰今 (22) 日說，通膨、工料及土地飆漲，成本增加墊高房價，若財政部與央行接連下修豪宅標準，不僅加稅墊高成本，將來建商為了讓換房者買得起房並順利貸款，只能推更小坪數房子，他反問政府「難道要叫大家將來都住鳥籠嗎？」

賴正鎰說，業界已經形成共識，建議政府因應市場機制，應該隨之提高豪宅認定標準，在現有標準為基礎，各增加 1000 萬元。他指出，選後該停止打房了，若是一再限縮民眾購房貸款門檻或提高稅收來抑制房市，只會更扭曲房市型態，況且房地產已經都被打趴在地，政府不能再帶頭限制市場發展。

央行從 2012 年 6 月開始採取限制豪宅貸款成數的規定，當時豪宅認定標準，雙北市為 8000 萬元、其他地區 5000 萬元；在 2014 年下修並將其他縣市納管，台北市 7000 萬元、新北市 6000 萬元，其餘桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市為 4000 萬元至今。

財政部原本都與央行同步，但今年開春，財政部竟率先開出打房第一槍，擴大豪宅認定標準，也就是降低課稅門檻，台北市從 7000 萬元降為 6000 萬元，新北市從 6000 萬元降為 4000 萬元。桃園、台中、台南、高雄也都從 4000 萬元降為 3000 萬元，其他地區降為 2000 萬元，將 2014 實施房地合一稅之前的舊屋納管，將來這些房屋買賣時都將面臨高稅額問題。

對於民眾的抱怨，賴正鎰呼籲財政部與央行應該根據市場機制與價格，勇敢上調，在現有標準為基礎，各增 1000 萬元，也就是台北市 8000 萬元，新北市 7000 萬元，其餘四都及新竹縣市增為 5000 萬元，其餘縣市 3000 萬元。

賴正鎰透露，多數房地產業界抱怨心聲四起，政府對房地產業祭出太多打房手段，又是房地合一稅，又是豪宅稅，房地產相關稅賦項目太多了，一條牛被剝好幾層皮，政府不能缺錢就加稅，政府已經連續多年都超收稅額，去年也將近 3700 億元，請政府不要再追打房地產業，每打一次房，都會墊高成本，結果造成房價不斷上升，還反過頭來怪罪業者，讓業界背黑鍋，這是簡直是倒果為因。

他提醒政府，政府實施豪宅稅及認定標準多年以來，購屋者貸款僅剩四成，打房效果已經形成，達到軟著陸的目的，若這次央行又跟進財政部下修標準，對購屋者貸款額度將難上加難，未來可能買個房子的總價動不動就觸頂，未來買房自備款大增，買房更難，未來房地產業只能被迫在夾縫中生存，逼不得已只能將成本轉嫁消費者，還可能間接使得成屋市場租金大漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／陳曼羚

前台北市長柯文哲任內暫緩推動的捷運民生汐止線，蔣萬安上任後重啟開發，台北捷運局近日舉辦2場路線規劃公聽會，有民眾建議於大稻埕碼頭設站，也有民眾擔憂造成民生社區交通黑暗期及施工造成鄰損等，捷運局均一一回應，第3場將在23日在內湖區公所舉行。

民生汐止線台北市段路線全長約11公里，共設9座車站，其中地下站 8 座，高架站 1 座，系統型式與汐東捷運同採獨立路權的中運量 LRRT 系統服務，未來採「一車直達」方式，除與基隆捷運結合，也將與淡水信義線、中和新蘆線及環狀線東環段串聯，構成台北都會區完整路網。

為爭取時效，加速民汐線台北市段路線建設，台北捷運局已與新北市捷運局合作辦理民汐線台北市段綜合規劃作業。台北捷運局表示，為利沿線民眾瞭解規劃內容，並蒐集各界意見，納入規劃作業參考，已於本（2）月19日、21日舉辦2場公聽會，第3場將在23日在內湖區公所舉行。

前兩場公聽會均吸引上百位民眾到場關心，有民眾建議於大稻埕碼頭設站，以分散觀光人潮，也有民眾擔憂捷運施工影響民生社區交通、造成老屋倒塌。捷運局回應，大稻埕交通密集、施工不易，且路幅狹小不適設站，但仍會持續評估；民生社區部分，捷運局承諾工程前會進行地盤改良，避免鄰損。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

危老改建近年遇到成本大增的問題，統計目前累計北市已經有98件危老備註失其效力。（攝影／林伶潔）

根據台北市建管處最新危老案件統計顯示，北市累計核准913件，顯示危老改建在台北市正穩定推動，不過受到近年造價大漲衝擊，危老推動遇到成本大增的問題。

統計目前累計北市已經有98件危老備註失其效力，這波造價上揚對於小基地衝擊最為顯著，98件失效的案件中就有71筆是面積未達150坪的小基地開發案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波造價大漲，對於先前就談好的整合案與營造廠都造成許多壓力，尤其小面積的開發案本來造價成本就高，面臨造價大幅上揚，每坪造價成本上揚幅度更大，例如北市有小面積的開發案，造價上揚前評估每坪造價約18萬元，這波造價上揚發包後每坪單價已經達30萬元，造價上漲幅度達6成多，除了造價上揚成本增加外，小基地要找營造廠發包的難度也很高，成本上揚的確是當前小基地危老案件的致命傷。

造價大漲成小基地危老案件的致命傷

統計顯示，北市危老頗有成效，累計目前已經核准913案，不過累計也有98件危老備註失其效力，1案撤銷，其中就有71筆的基地面積不到150坪，屬於小面積的開發案件，其中2020失其效力案件數有40案，2021失其效力案件有32案，正是造價開始走揚的時間點。

若以區域來看，累計失效最多的是中山區的17筆，中正區的15筆，大同區的10筆，由於核准到失其效力中間還有請照展延等時間，加上後來談的整合案件都已經考量造價大幅上揚的因素，因此2023年的失效數量較少，僅有2筆。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】