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換屋不只要繳房地合一稅，土地增值稅也不少。不過，要是新屋的土地公告現值加上賣出時已經繳納的稅金，超過舊宅的土地公告現值就能退稅；但要提醒的是，即使成功退稅，新屋在5年內也不得移轉、或有配偶間贈與等行為，否則將會被討回退還的稅金。

「換屋不只要繳房地合一稅，土地增值稅也不少。」34歲的郭小姐在2021年4月以總價1,300萬元買進桃園舊家，隔年8月以1,600萬元賣出後獲利300萬元；同年底，她再以2,820萬元買下板橋新家，其中土地增稅就須繳超過32萬元。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏解釋，土地增值稅的計算，不是依市價或房屋面積大小，而是以土地公告現值總額為判斷基準。若新宅土地公告現值加上出售時已繳納土增稅，超過原出售舊宅土地公告現值，即可退還土增稅，最高退稅額以所繳稅額為限。

以郭小姐為例，她的桃園舊宅土地公告現值為275萬元，出售桃園舊宅需繳納土增稅32萬元，板橋新宅土地公告現值為308萬元，308萬元＋32萬元大於275萬元，因此郭小姐繳納的土增稅可退還。

須注意土增稅享退稅的條件是，買賣房子必須為同一人，如果郭小姐賣掉自己名下的房子後，再以配偶名義買入新屋，那麼，土地增值稅無法退稅。此外，新屋5年內也不得移轉、出租或遷出戶籍，配偶間贈與也不能，否則退還的土增稅將會被追討回去。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

換屋族注意！拉長持有房屋的年限，稅金會跟著遞減，要是符合自住滿6年，還有400萬免稅額的優惠，剩餘的再以優惠稅率10％計算；算一算，自住和非自住要繳的稅金差很大。

「為避免民眾因為賣房所得的錢，不夠買新房，政府特別規定，民眾重購自用住宅房屋，可以申請退回賣屋所繳的房地合一稅，用來補貼重購新屋的不足款。」財政部官員說明，《所得稅法》規定，重購自住宅可申請稅額扣抵或退還。

不只有重購退稅優惠，要是自住滿6年再出售，房地合一稅就能享自住優惠條件，差距達數倍之多。舉例來說，郭小姐買進2,820萬元的新屋，自住滿6年以3,350萬元售出，獲利的530萬元，因符合自住條件可扣除400萬元免稅額，超過的130萬元，則以優惠稅率10％計算，亦即房地合一稅為13萬元。

要是沒好好善用優惠條件，以一般標準計算，由於持有房屋期間5到10年的課稅級距是20％，因此需繳納房地合一稅106萬元（530萬元×20％），兩者差距達8倍之多，相當驚人。

要注意的是，現行房產交易稅率採雙軌制，是以舊宅取得時間作為基準日，相關規定是，2016年1月1日（含）以前取得的房屋，適用舊制「財產交易所得稅」，基準日後屬於新制「房地合一稅」。

KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師黃彥賓指出，只要是新制，無論是「以小換大」或「以大換小」都能退稅，但舊制就得注意「以大換小」沒有退稅優惠了。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏則點出新舊制的不同，「舊制於次年併入個人所得稅，按級距課稅；至於新制要在過戶的30天內主動申報。」另外，舊制的房屋「戶籍登記」須為本人或其配偶、直系親屬，而新制中的「直系親屬」則限縮為「未成年子女」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄地政局26日標售土地，楠梓高雄大學生活圈「飆」出每坪151.77萬元的天價，高於高雄蛋黃區的亞灣土地價格；最冷門的則是中都588坪「商二」土地，因有高度限制，導致乏人問津。

高雄房市熱潮26日引來37標競爭高雄地政局的土地，但與市場預期有落差，脫標率只有70％，未能揮出全壘打。

高大特區706.13坪「商三」建地共八標競逐，福懋建設旗下公司福熙實業以10.72億元、換算每坪151.77萬元，創下楠梓地價新高紀錄，得標溢價率達129.44％。福懋董事長江子超表示，先建立庫存，10年後才會推案，屆時台積電高雄廠應已量產，以得標價初估售價應是4字頭起跳。

中都重劃區兩標號則是兩樣情，第一標133.25坪「住四」建地，高達10標競逐，由寬頻房訊以每坪92.02萬元、總價1.22億元得標。

第二標中都特區588.6坪「商二」土地，無人出手而流標，高雄地政局表示，該地最高建築高度不超過26公尺為限。高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷指出，限高26公尺大概只能蓋到7樓，容積用不完，每坪底價94.11萬元，恐不符成本效益，因而流標。

第六標仁武2,292.66坪建地，共八封競標，由華友聯以總價9.99億元、近10億元得標，換算每坪得標價43.60萬元，溢價率約64.26％，華友聯董事長陸炤廷表示，該地將等到台積電高雄P1和P2廠2025年底到2026年初量產後，才配合推案。

另有三塊脫標「小地」，第九標面積僅0.61坪，一人投標，由僑馥建經以總價44,800元平價得標，第七標高大生活圈84.64坪「住三」土地，一人投標，陳姓自然人以總價24,958,981元得標，比底價多821元得標，溢價率零。有五標的第四標高雄火車站生活圈61.43坪「特商」土地，由建福興實業以每坪152.83萬元、總價9,388萬元得標，溢價率達56.34％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新北市地政局26日發布板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、汐止及淡水等7大次分區住宅租金指數，這是全國首次針對租賃實價登錄所編製的資料，時間範圍涵蓋2021年至2023年，其中漲幅最高的為三蘆區，平均租金行情從每坪387元至4400元。

地政局針對新北市申報量穩定的7大次分區編制住宅租金指數，反映2021年至2023年間各次分區的住宅租金變動情況，透過各分區標準住宅模型建置，以實價登錄資料為變數，檢視各期標準租金變動，幫助房東和房客更容易了解市場趨勢，促進租屋市場健全發展。

地政局表示，指數基期定為2021年全年，採移動平均法的方式計算，以減少短期波動影響，突顯長期趨勢。而發布頻率考量指數資料來源及住宅租賃多以1年租期為單位，因此租金指數以半年為1期，未來每半年將定期更新。

地政局說明，在編製租金指數時，需排除訂價相對低於市場行情的社會住宅、包租代管，與法定用途不一致的工業區等特殊租金案件，且因現行僅有透過仲介居間租賃或租賃住宅包租業的轉租案件必須申報實價登錄，以致資料來源受限，最後選定申報案件量穩定，與「地理位置相連、房價水準相近」的單一或複數行政區統計。

統計結果，新北市7個次分區的住宅租金指數，以三蘆地區累計漲幅最高，達3.32％，其他次分區則呈現平穩緩漲趨勢。根據內政部資料，三蘆地區的住宅租金平均價格，三重每坪從651元到4400元，蘆洲則是387元到2668元。地政局分析，因各區域重大公共建設持續推動，生活機能完善，剛性需求使得區域房地產市場整體價格呈現平穩。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

竹北房市高漲，根據實價登錄揭露，今年4月竹北生醫園區第1排的成屋豪宅「坤山央央」，中樓層戶以5808萬元轉手，對照2021年預售時的3966萬元取得成本，帳面增值逾1800萬元。拆算車位後，該戶單價達79.8萬元，也成為大新竹地區的成屋房價新天花板。



台灣房屋竹北高鐵直營店經理林建均表示，目前竹北65坪以上大坪數推案不多，屋主也普遍惜售，待售物件不多，也因市場同等級大坪數新案少，交易屢創高價，不僅新成屋「坤山央央」締造成屋新高紀錄，中大坪數的預售案「坤山臻真」，最高單價79.9萬元也創下近年區域高價，間接帶動竹北新成屋價格。

 

其次，「主流產品變化」2013年是竹北高鐵大坪數推案的高峰，尤其水岸豪宅戶戶百坪以上，而近年推案回歸一般住宅產品，2~3房物件為房市主流。再者，「豪宅門檻下修」，2014年央行調整全台豪宅貸款金額門檻，新竹縣市從5000萬元降至4000萬元，使後續的豪宅規劃縮減坪數；且近年央行打炒房，豪宅貸款上限一路從6成降至4成，影響大坪數住宅買氣，使竹北的購屋坪數明顯萎縮。



林建均指出，由於大坪數豪宅的總價高，開價至少要5000萬元以上，對一般竹科新貴來說仍高不可攀，現今市場主力還是以總價3000萬元以內的2房或3房最搶手，其中又以縣治二期附近10年以上中古大樓，比較符合買盤的總價需求，單價落在50~60萬元之間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

全台於 2018 年起正式進入「高齡社會」，房仲業者依內政部統計數據指出，全台 65 歲以上人口大增，且其中居住於公寓的高齡人口，截至 2023 年 6 月底為止，也達 55 餘萬人，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，人口與屋況「雙老」趨勢明顯，未來公寓增建電梯、老屋翻新議題，將成為另一房市焦點。

據內政部統計，截至 2023 年 6 月底，全台 65 歲以上人口達 418 萬 8314 人，占總人口數約達 17.9%，與 2021 年同期相比，成長 32 萬 6847 人，徐佳馨指出，台灣於 2018 年 3 月底起正式邁入高齡社會，65 歲以上人口數不斷增加，根據國發會統計，預計 2025 年起，全台 65 歲以上人口占比將突破 20% 大關，全台將正式進入「超高齡化社會」，全台不僅人口高齡化，屋齡結構也持續老化，高齡者居住議題，將成為政府刻不容緩的議題。

依內政部資料，全台 65 歲以上人口中，截至 2023 年 6 月底，共有約 13.2% 長者居住於無電梯公寓，換算約達 55 萬 2857 人，相較 2021 年增加 5 萬 8590 人，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，隨著屋況、人口「雙老」趨勢難緩解，未來翻新老舊建築翻新、公寓加裝電梯等議題，勢必成為關注焦點。

賴志昶指出，台灣人口結構高齡化趨勢，對房地產市場已帶來深遠影響，因應銀髮族群的居住需求上升，未來增設無障礙設施、應用智慧居家技術的「銀髮住宅」，將吸引更多開發商投資興建。除了硬體部分的更新，對於銀髮族群更細緻的物業管理與長照、醫療需求，更需要政府主導與民眾積極參與，以協助高齡人口安老。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

信義房屋針對官網使用者進行2024第3季的購屋意向調查，調查期間央行的第六波選擇性信用管制措施已經上路，不過台股一度衝到2萬3千點，調查結果顯示看漲房價比例達56％，創下近10季以來的單季新高，調查反映部分民眾對於通膨預期仍強烈，45％受訪者出現通膨會帶動房價的預期，但也有30％認為雖有通膨但影響房市有限，至於股市大漲受訪者表示受惠有限，僅有11％表示獲利很多，購屋預算明顯增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次調查看漲房價比例10季新高，反映現在民眾信心是2年半以來最樂觀的時候，若對比一手市場熱銷，二手市場買賣移轉棟數持續量增走勢一致，其背景還是與股市創高的資金與信心帶動，加上新青安也幫助年輕族群購屋，反而央行的選擇性信用管制措施，並未對市場信心造成明顯衝擊。



此次問卷調查顯示，國人購屋資金運用保守，台股衝上2萬3千點後，僅有11％受訪者表示獲利很多，購屋預算明顯增加，25％則是獲利有限，預算無顯著增加，比例最高的41％受訪者表示，購屋資金與股市資金無關，調查結果與上季相似，僅相對少數的民眾受惠股市大漲而購屋預算增加，但可能援助頭款的長輩資產有受惠。



至於通膨預期調，有45％受訪者認為通膨還會助漲房價，比例比上季調查時更高，30％的受訪者認為，可能有通膨但影響房市有限，另外25％受訪者則表示不清楚，相對多數認為通膨還是會對房價有影響。



房價預期部分，曾敬德表示房市看漲情緒持續增溫，顯示購屋人現階段的購屋信心偏強，56％受訪者認為未來房價看漲，比例創下近10季調查新高，上一季調查看好比例則為42％，2022第二季到2023第三季調查都仍是看跌比看漲多的相對理性氛圍，現在則是看漲遠比看跌得多，信心表現十分強勁。

建築工人反覆在陽台上進行施工確認，這裡是高雄市楠梓區的一處建案，因位在臉書上貼文刊載走路3分鐘到捷運站等廣告，經公平會實際調查發現，該路線之車站位置尚未確定，已違反《公平交易法》的規定，開罰建設公司及代銷公司合計225萬元。

不動產仲介公司資深經理陳泰源指出，「他們在銷售預售屋的時候，往往都會遊走一些所謂的灰色手段，可能會用什麼未來捷運、未來影城，講的一副好像非常肯定，然後就會讓你誤以為說，好像真的房子蓋好了，這些生活機能公共設施就會跟著陸陸續續進駐，可是實際上房子蓋好了並沒有，還是一樣荒煙漫草。」

陳泰源表示，除了把週邊生活機能講的豐富外，有些建案交屋後擺上一兩台腳踏車就說是健身房，原本說好有配置救生員的游泳池最後卻是戲水池，還有承諾要給A品牌家具家電卻降級規格，甚至有的宣稱魔術施工做夾層，卻沒拿到地方政府同意變更設計，過去都曾遭公平會開罰，建議民眾買房前還是多看一些成屋。

而房市景氣熱絡，房仲業公布，今（2024）年1-4月預售屋總銷金額，與去年同期相比，大幅成長9成以上。不過，行政院24日就新青安貸款，開內部會議，已要求各部會盤點防弊方案。

永慶房屋業務總經理葉凌棋表示，「從去年第四季到現在，確實有一季比一季熱，尤其現在在很多的地區，確實供給量下降，以及預售屋快速銷售，確實似乎有一些有過熱的現象。」

葉凌棋認為，國內景氣穩定復甦，市場資金氾濫，加上通膨預期強烈，以及新青安房貸促動購屋買氣，使得房市交易熱絡，預估今年房市交易量，和去年同期相比成長13%至17%，有望挑戰近11年來的新高紀錄。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

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依據高力國際發布最新「2024年第二季暨上半年商用不動產及土地投資市場調查」，第二季商用不動產成交量約235億元，主要是缺乏指標大案支撐，導致成交量較第一季來得低。

不過，房市買氣暢旺，建商積極儲備土地，產業支撐的剛性需求穩健，自用型買方及建商成為2024上半年投資市場最主要的兩大支撐力。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，2024年上半年整體市況佳，整個上半年商用不動產成交量合計約686億元，從經濟面來看正處於景氣復甦階段，且金融市場也無重大政策衝擊，此波不動產需求仍是產業拉抬為主，尤其國內外AI應用與半導體相關產業題材火燙，推升自用型商用不動產商機。

上半年由於台灣資通訊產品及電子產品外銷出口穩定成長，製造業自用需求擴張，此波買氣以辦公室與廠辦這種作為企業自用的產品買氣最旺，上半年合計約389億元，占整體近57%，而往前推至2023年的上半年與下半年度，辦公室與廠辦的交易占比也都有5成，顯示近兩年企業自用需求高，尤其是雙北市出現多筆企業買進甫完工或是興建中的預售商辦及廠辦實例。

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另一個吸睛的買方則是建商，在策略上主要鎖定具有危老或都更等重建潛力的整棟舊建物，梁儀盈認為，在精華地段土地取得不易的現況下，建商買進產權單純的老舊建物，是儲備土地的一種彈性的方式。上半年的前十大商用不動產交易中，至少有4筆是看中重建開發或是土地使用分區變更的效益，包括芙蓉大樓、建台水泥左營廠、晶悅國際飯店以及展華花園會館等。

第二季土地市場在土地難尋的情況下，成交量為290億元，合計2024上半年土地交易量達759億元，較去年同期大增逾8成，而且今年上半年的土地交易量已達去年全年的6成水準。

高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠指出，今年土地交易熱度明顯高於去年。建商依然是上半年土地市場最大買方，科技業設廠帶動就業以及居住人口紅利，推升整體房市剛性買盤，建商自然信心回升，加緊腳步購置土地，尤其鎖定科技園區及產業聚落等所在的縣市來儲備土地。

因此台中市、台南市、新北市以及台北市等4縣市，上半年都有超過百億元的土地交易量，除建商積極庫存土地外，也有企業購地自建自用，像是緯創取得台北市財政局地上權及微星科技取得龜山區土地等實際案例。

高力國際董事總經理劉學龍認為，今年商用不動產或土地市場的交易熱絡，背後都是來自產業面商機的支撐，上半年商用不動產加土地的成交量合計達1,455億元，製造業合計買進327億元；而整體景氣回穩，再加上前述產業結構轉變及人口紅利支持，建商成為2024上半年最大買方，共計貢獻704億元，佔整體約49%。

理劉學龍表示，產業投資動能回穩除了將帶動辦公、廠辦、廠房的自用購置需求，也增強建商進場儲備土地原料的信心，雖然壽險業投資動能受到限制，不過市場上買方變得更多元，包括自用需求買方、置產收租高資產族群、建商等，而在AI新興科技應用熱潮下，台灣外銷出口將持續改善，產業投資動能旺，支撐商辦、廠辦及廠房自用買氣，帶動新完工及預售大樓交易。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲國泰台大產學團隊日前發布2024年第二季台灣「經濟氣候暨金融情勢」，上調2024年台灣經濟成長率預測值，由3.0％調高至3.6％。

國泰攜手台大產學團隊日前發布2024年第二季台灣「經濟氣候暨金融情勢」發表會，受惠民間消費熱絡與投資底部回升，整體景氣表現優於預期，因而上調2024年台灣經濟成長率預測值，由3.0％調高至3.6％，研判有8成機率會落在3.0至4.6％之間。

國泰台大團隊指出，台灣AI相關需求量產，資通相關出口表現強勁，消費動能因景氣成長與股市熱絡而相對穩健，投資可望隨廠商加大資本支出而明顯改善，內外需前景皆趨向正面。

在央行政策利率部分，考量主要央行將維持或放鬆政策緊縮力道，且台灣下半年通膨可降至近2％，但下降速度緩慢，下半年應會維持利率不變。市場持續關注Fed降息前景，加上美國總統大選熱度升溫，金融市場波動性可能提高，惟台灣景氣動能向上，多空互抵，預期台灣金融情勢指數 (FCI) 將續處「寬鬆」區間。

該團隊指出，影響2024年台灣經濟成長與金融情勢的主要有5大因素，第一、通膨降幅及降速不如預期，降息時點延後及降幅縮小；第二、利率處相對高檔且時間拉長，壓抑全球投資及消費需求；第三、中國大陸政策刺激遲未見效，復甦力道不如預期；第四、地緣政治風險持續，相關戰事、選舉及貿易爭端不確定性仍存；第五、人工智能應用帶動科技業投資及產業升級轉型。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】