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下月進入傳統上視作諸事不宜的民俗月，然而住展雜誌統計，歷年落在8月份的民俗月，建商推案儼然不再有所忌諱，以今年來說，北台灣新成屋、預售屋預估推案量來到約1366.2億元，創統計紀錄新高，再觀察2019年迄今，除了今年外，2020年到2022年連續3年皆是突破千億元量能，陰間盛典已干擾不了陽間房市興致。



住展雜誌發言人陳炳辰表示，民間信仰在民俗月入厝的顧忌勝於購屋，而購買預售屋到交屋搬遷乃數年之後的事，相對影響性小，加上隨著時代變遷，沖淡不少習俗束縛，趁勢該買就買，建商也就無懼進場。且這幾年的民俗月均恰逢推案時機，2020、2021年為史上最低利率時期，房市風光明媚，月月是好月，新北市淡水區淡海新市鎮、新店區央北重劃區、土城區捷運海山站周邊等地都見指標案在該月份進駐。2022年又因上半年疫情出現變種，波及建案走避至緩和時期推出，一延就延到民俗月，建商也義無反顧開案，桃園市青埔重劃區便有百億案在當時登場。而今年則無疑在於市場熱況，打鐵趁熱，讓民俗月表現不俗。

 

至於去年民俗月推案量606.2億元，為近年低檔，主因不脫不確定因素多，建商全年都在走停看聽路線，且平均地權條例修正案7月才上路，8月頹勢並不意外。今年情勢反轉，比起去年量能倍數暴增，建商延續上半年積極態度，尤其台北市預期見到千億元水準，又是一罕見高點，文山區預計進場的3大案「元利木柵路案No.2」、「潤隆萬芳路案」，與「將捷木柵路案」貢獻了超過9成的量體，陽氣旺盛力克鬼月陰霾。

 

此外，新北市林口區的「原森TWIN TOWERS」與桃園市中路重劃區的「興富發大興西路三段案」也是今年該月份有望問世的預售指標大案，甚至稍有民俗月疑慮的新成屋產品，亦有新北市汐止區的破百戶新案「永富御」，和新店區高價成屋案「江陵天喆」勇敢上場，由於都屬房市成熟區域，兼逢環境加溫，排定時間表就沒有需要迴避的理由。



民俗月過後，緊接928檔期當然還是值得期待，台北市信義區、新北市中和區、新竹市香山區，以及桃園市的中路、青埔地帶均有機會見指標案開案，不過陳炳辰也指出，美國大選波動全球資金的風險已浮現，9月又有央行理監事會議調控房市的可能性，加上近期銀行在房貸業務顯得謹慎，若影響接下來買氣，不等928檔期，及時早推與好兄弟同樂，倒免夜長夢多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行6月召開的第2季理監事會議，決議維持利率不變，但調升存款準備率0.25個百分點，以達到緊縮市場資金的效果，同時也對房地產加碼選擇性信用管制措施，並在今（26）日公開第2季理監事會議紀錄。

央行第2季理監事會決議中，以調整選擇性信用管制措施及搭配調升新台幣存款準備率措施，較受外界關注。根據議事紀錄，多位理事表達，降低特定地區第2戶購屋貸款成數，並搭配調升存款準備率，可達到信用緊縮效果，避免過多資金流向不動產市場；存款準備率上調也可望帶動市場利率上升，具有貨幣政策緊縮或升息的效果。

有理事提出房屋供給面相對短缺的問題，業者推案與開工速度無法趕上需求，此情況與近期建築貸款年增率持續下滑，但購置住宅貸款餘額年增率持續上升的數據呈現一致，單靠央行政策無法解決目前房市供需失衡問題；調升存款準備率雖有助於降低整體流動性，對房地產貸款帶來壓縮效果，但對房市供需失衡的情況仍須其他方式解決。

房市降溫要從價與量策略著手，一名理事提到，利率（價）調整除了會影響房市交易外，也會影響投資及消費，且除非利率大幅調整，否則對房市影響不大；而從量著手，縮減流動資金，具有較直接、較大的效果，是有效的辦法，但央行應多留意減少貨幣供給後，對消費、投資、利率的可能衝擊。

有位理事認為，台灣房價問題很複雜，非央行獨力可抑制，央行能做的是降低投機性炒房，但無法壓抑房價上漲。且有位理事指出，房屋買賣移轉棟數年增率持續上升，顯示房市並無降溫跡象；還有理事提出，若央行執行相關措施後，能讓房市降溫，對於房租上漲可產生較穩定的作用。

央行下修全年消費者物價指數CPI年增率至2.12％，核心CPI年增率也下修至2％，主要是認為下半年服務類價格漲勢將持續趨緩，但仍有三大變數可能影響通膨，包括國際大宗商品價格、國內服務類價格，以及天候因素。預期物價漲幅趨緩，利率因此凍漲。

根據會議紀錄，有位理事指出，雖然央行下修今年CPI，但預測CPI年增率回落至2％以下的時間，卻從第3季延後第4季，顯示通膨預測存在高度不確定性。

不少理事提出房租問題，提醒央行應該更長時間觀察台灣物價走勢，尤其是今年3月以來房租成長率高於去年。有理事指出，我國通膨壓力還是很大，近月房租對CPI年增率的貢獻度愈來愈大，值得關切，且隨外食費等價格走升，預測6月CPI年增率將續升，央行更不可放鬆打擊通膨，且要強調打擊通膨的決心；央行這次利率不變，但既然有調高存準率，也具有緊縮作用，利率凍漲的政策，他暫時可以接受。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

凱米颱風已遠颺，但颱風尾仍持續為中南部帶來豪雨，根據經濟部水利署統計，颱風共造成逾3000件的淹水災情，專家提醒，颱風過後購屋民眾賞屋時，可特別留意「窗邊」、「增建」和「地下室」三處，並善用官方圖資，如國家災害防救科技中心的災害潛勢地圖，確保購屋安全。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年各縣市擘劃新興重劃區時，多半會規劃滯洪池，包括台中水湳經貿重劃區內的中央公園，台南平實營區的平實公園，以及高雄亦有25座滯洪池，緩和淹水問題。不過凱米颱風帶來劇烈雨勢，各縣市的下水道和社區排水系統面臨高強度檢驗，幾乎都出現積水狀況，兩日之內，南部山區甚至就降下逾1500毫米的雨量，超過全台半年的平均降雨量，高雄疏洪不及，因此，災情最為嚴重。

張旭嵐指出，颱風過後購屋民眾賞屋，可特別留意「窗邊」、「增建」和「地下室」，窗框等異材質接縫處，容易因年久失修產生裂縫，因此,賞屋優先注意牆邊、天花板角落有無水漬，並觀察頂樓的積水狀況，檢視是否有漏水的可能性。

張旭嵐說，建物若有增建，增建部分與既有建物的結合處，常常是大雨後漏水的好發處，建議對增建處多加檢視；放晴水退後，也可仔細觀察外牆是否有水痕，尤其部分社區地下室停車場也有排水不及的狀況，應整體觀察淹水致災的可能，作為出價和裝修的評估。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，淹水、土壤液化、順向坡、土石流等各類型的天然災害，都可至國家災害防救科技中心，查詢各地的災害潛勢地圖，且資料層級還可深入到各鄉鎮市區，建議民眾購屋前，可善用官方情資加以情蒐，使買房計畫更加安心無虞。

陳定中表示，國內各河川依照管理層級，有不同的防洪保護標準重現期設計，首都圈的淡水河，採取最高層級的200年防洪，其餘中央管河川以100年為原則，縣市管河川則為25至50年，因此在選擇購屋區段時，亦可將周邊水系的防洪設計標準納入考量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

第二季國泰房地產指數26日出爐，結果顯示，全台除新北市、新竹，房價比第一季小跌之外，其餘各都房價仍全部上漲，相較於上季或去年同期，都呈現「價量俱漲」格局，全國每坪平均達53.03萬元，再創新高。

房市旺，全台六都及新竹在價、量表現，屢見新亮點。其中台北市每坪可能成交價為112.58萬元，季漲3.1％；不過推案量、成交量，都創10年新高。

另外桃園每坪42.12萬元、季漲3.49％。台中47.38萬元、季漲1.7％；比上季及去年同期都價穩量增，房市表現偏強。台南大漲6.97％，至每坪平均36.42萬元；銷售率、成交戶數也創史上新高，房市熱絡，表現偏強。高雄季漲0.81％，每坪平均33.6萬元，和價穩量增格局。

新北市、新竹則雙雙下跌。新北市每坪約61.51萬元、季跌0.34％，房市表現偏強；新竹每坪約45.37萬元、季跌5.09％，主要是新推出個案地點多在房價較低的外圍，比上季及去年同期都呈價跌量增，呈價量背離。

總體觀察而言，全國平均可能成交價每坪約53.03萬元，季漲6.7％。房價上漲、成交量增加，整體表現熱絡。

不過國泰房地產指數也提醒，下半年房市需要留意央行選擇性信用管制、新青安精進措施、及囤房稅上路等後續影響等三大變數。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行26日公布6月消費者貸款與建築貸款餘額，房貸餘額繼續上衝，6月再增1,069億元，餘額突破10.54兆元，連17月上升，再創歷史新高，年增率擴大至10.21％，創2021年7月以來新高。

在供給面的建築貸款（土建融）上也有回溫，6月土建融餘額上升至3兆3,071億元，單月增加267億元，同寫歷史新高；年增率也上升至3.15％，終止去年5月以來的連14個月下降。

今年房市熱，在新青安房貸及股市火熱的財富效果加持下，6月房貸餘額年增率暌違近三年，再度重回雙位數成長；從去年5月的4.54％狂升至6月的10.21％，上一高點是2021年6月成長10.42％。

6月五大銀行新承作房貸金額雖下滑，但房貸餘額仍上揚。央行官員分析，反映當前國內景氣不錯，股市火熱帶來財富效果，加上新青安持續激勵，民眾購屋剛性需求上升，成為推升房貸餘額衝高主因。

但6月底央行調升存款準備率，並推出第六波信用管制，可能壓抑房市買氣。官員則說，央行調升存款準備率1碼後，將可引導銀行放款時更為審慎，做好做貸款審核等，多少對房市會有壓抑效果。

建築貸款（土建融）增幅終止連月下滑。官員指出，建築貸款年增率回升，主要是受低基期影響，是否代表建商信心回穩還要觀察，單從一個月數字無法看出，要持續觀察市場氣氛；但確實觀察到近期建商購地增加，整體建築貸款包括周轉金等都有增加趨勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價高漲連新竹人也逐漸吃不消，住商機構彙整內政部數據，觀察七都歷年首季房價所得比，其中新竹縣房價所得比突破10倍大關，居民平均得不吃不喝10.33年才買得起房，與2020年相比變動值達2.7，增值冠居七都。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，年初以來全球AI浪潮助長科技產業景氣向上，市場熱錢四溢情況下，身為科技重鎮的新竹縣市房價自然水漲船高。

全台房價所得比創新高，不吃不喝10.35年才能買房



據內政部統計，全台第一季房價所得比高達10.35倍，象徵國內居民平均得不吃不喝10.35年才買得起房，數值為有統計以來單季最高。觀察七大都會區房價所得比，其中以台北市達16.08倍冠居全台，而新北市13.36倍次之，台中市則以12.33倍位居季軍。



徐佳馨分析，房價與國內總體經濟、地方區域發展較有高度正相關，在疫情後觸動國內消費高漲，以及半導體產業龍頭帶動出口加速成長，根據日前中經院發布數據，台灣2024年經濟成長率(GDP)最新預測值為3.81％，較4月預測值上修0.43個百分點，顯示全台經濟局勢穩定向上，此熱度也反應房市上，加上2023年下半年政府推出優惠貸款方案，剛需買盤出籠，且國內工資高漲、缺工議題難解，致使房價持續維持漲幅趨勢。



科技旋風席捲房市，園區縣市房價皆漲



大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，值得注意的是，新竹縣、市第一季房價所得比分別達10.33、9.27倍，與疫情時房價起漲的2020年相比，成長達2.7、2.6倍，成長幅度驚人；至於台南、高雄市分別達9.76、9.91倍，為七都相對房價所得比較低的二都，但與2020年同期相比成長達2.5、2.6倍，增加值也是名列七都前二、三名。



賴志昶也認為，雖然自年初以來央行接連祭出打炒房「組合拳」，惟全球AI浪潮也在全台掀起科技旋風，相關產業鏈景氣長紅情況下，科技人才也將熱錢投入具抗通膨等功效的房地產市場，因此有科技園區所在的新竹、台南及高雄等都會區，疫情後的房價漲勢才會如此凌厲。

 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

今年房市景氣熱絡，財政部公布最新個人房地合一稅收，5、6月首見連續超過60億元，6月房地合一稅65.8億元、年增84.5%，為今年以來連續第6個月成長。

房地合一稅收連6個月成長 桃園、新竹縣市年增120%

回顧過去房地合一稅的統計，2021年平均每月約20億元，2022年達32億元，2023年成長每月35億元，不過今年以來逐月明顯增加，4月單月突破50億元，5、6月更是首見連續兩個月超過60億元。

以六都及新竹縣市觀察，桃園及新竹縣市年增均逾120％，新北市超過1倍、台北市也達93％，高雄市85％、台中市74％，而台南市則墊底，年增率僅54％，顯示北台灣房價補漲效應下，房地合一稅收成長更勝中、南部。

陳炳辰：台北市成屋轉手拉抬稅額數據

對此，住展雜誌企研室總監陳炳辰分析，房市熱、房價高漲讓不少賣方售屋獲利，遂見稅收增加。而六都加上新竹地區各縣市表現上，北台灣的北北桃竹，形成了漲幅強勢的前段班。

其中，台北市為中古成屋大本營，較多的成屋轉手，進而拉抬稅額數據。反之中南部則因可供開發素地多，新案量大也熱門，第一手房產、預售屋熱，因此在稅收增幅上相對和緩。

不過像高雄市受惠於科技業進駐話題，不少蛋白區物件都水漲船高，而台中市房價則已為高水位，又有許多新屋可購置，不比高雄市的低基期創造的價差空間，讓稅額統計有所落差。

房地合一稅年增84.5% 陳炳辰：賣方打鐵趁熱脫手

陳炳辰指出，今年房市大好，仍有許多認為新屋價格過高的民眾，特別是換屋族，轉向中古屋市場懷抱，待售賣方打鐵趁熱展現交易量，且如今賣方市場姿態強勢，也會讓成交價碼趨高，拉大獲利度，讓稅收走高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

受到過去一年房市交易火熱影響，房貸餘額一年時間暴增9304億元，導致部分銀行放款水位逼近紅線，部分銀行放款動作轉趨保守，市場傳出不收新案或者排隊等放款的消息，再加上近期央行又調升存準率收回部分資金，購屋人後續借錢的成本可能會緩步增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從央行調升存準率後，市場上資金就受到影響，比較快的是股票質押的利率都攀升，而銀行在過去一年面對房市火熱市況，又借了不少資金出去，導致短期可放款部位減少，陸續有銀行開始放款保守，民眾在購屋時應該多問幾家銀行，雖然不見得貸不到款，但可能貸款條件已經不如前幾年寬鬆，甚至要爭取到地板利率的難度也會增加，簡單說跟銀行借錢變貴了。



統計顯示，2024年5月消費者購置住宅貸款餘額已經達到10.4兆元，對比2023年5月一年時間已經增加9304億元，而2023年5月房貸餘額則是年增僅4125億元，由此可見過去一年時間放款速度與額度驚人。



曾敬德表示，銀行因應自己本身可放款額度就有不一樣的做法，過去也不是沒有個別銀行放款接近上限的狀況，只是這次似乎可以明顯感受到市場整體資金趨緊，主要包括房市好了一年短期放款太多，另外，央行升存準率回收資金也有影響，而近期市場對於新青安質疑聲也會影響銀行放款態度，立法院也要求金管會檢討銀行法72-2的法令是否過於寬鬆，也都可能讓銀行稍踩煞車。



曾敬德建議，民眾若是貸款無法順利撥款，可能會影響到買屋流程，容易產生糾紛，建議民眾可能要先多問幾家銀行，且房貸管道除了傳統銀行外，還有網路銀行、農漁會等可以試看看，不過要拿到地板價的難度會增加。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

隨著新青安政策上路，房價屢屢飆出新高，有房產公司統計，6都及新竹縣市在政策上路前後，單價平均漲幅已經超過5%。馨傳不動產智庫執行長何世昌則指出，4字頭預售屋陸續攻佔各縣市蛋白區；但他強調，房價貴並非等於泡沫化，當市場上還有許多人願意用高價接手房屋時，就代表那個價格是市場最大公約數，只認為房價過高不合理的人，最後會發現小丑是自己。

何世昌近日在個人粉絲專頁《何世昌的房產知識Buffet+》發文稱，現在房價確實漲得很兇，而且貴到非常夭壽的地步，連宜蘭五結新案成交單價都見到4字頭了。他直言「很多人想說年紀大了回老家退休，才發現自己已無退路」。

至於房價飆漲是否等於泡沫化、會崩盤？何世昌則有不同見解，他稱如果是市場錯了，市場自己會修正；可是當市場上還有許多人願意用如此高價接手時，就代表那個價格是市場最大公約數。而一昧認為房價過高不合理的人，最後會發現小丑終究是自己。

何世昌最後強調，大家都已經是成年人，不是巨嬰，必須理解不管是投資房市或投資股市，任何投資行為都有其固有風險，持有是風險、賣出是風險、空手也是風險，就連定存也是風險，只是定存的風險比較低而已。正所謂富貴險中求，我們財富的累積都是建立於風險之上。「冒著風險進行投資決策才有其意義，而網路上的抱怨是一毛不值的。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高齡長者換居難，社福團體建議政府可與社福團體合作，先由社福團體承租房源再轉租給弱勢長者，以消減房東對高齡租客的疑慮。

「獨居老人在租屋處過世的風險，是房東最大的硬傷。」長期關懷失依、失智、失能三失老人的華山基金會桃園八德站長李紹恩說，即使社福單位承諾定期探訪老人，也難完全消除房東的憂慮。

李紹恩認為，政府其實可以自己當房東，多釋出社宅租給弱勢族群；而政府對參與包租代管計畫的房東雖提供稅制優惠，但宣傳力度不足，可在各里舉辦說明會，吸引更多「愛心房東」加入。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，房東的擔憂情有可原，建議政府可與社福團體合作，先協助社福團體承租再轉租給弱勢長者，由社福團體當弱勢租客的後盾，並給予長者陪伴和支持。

呂秉怡舉例，崔媽媽基金會與北市府合作，在萬華莒光社宅推「友善二房東」計畫，由基金會承租社宅，再轉租給獨居長者或弱勢家庭，期間會由基金會負責與房東溝通、定期繳納租金，基金會也與芒草心、人生百味等社福團體持續關注入住者狀況，共同解決可能出現的問題，這種模式能讓房東安心，值得推廣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】