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文／黃健誠、陳翔霖

房市熱潮不止，有人歸咎推出一週年的「新青安貸款」，但真是如此嗎？自住者或投資客該怎麼選擇？哪些指標區域值得觀察？藉由專家的解析，看懂台灣房地產後市。

「找房不能心急，但現在的房市熱況，怎能讓人不心急？」在竹科工作的工程師小邱，在訪問時提出心中疑問。

過去一年，34歲的小邱不斷看房子，原本相信「買房靠緣份」的他，發現房價持續高漲，特別是新竹地區「漲得不像話」；且在竹科工作的人，好像都把買房當成買菜，聊天話題總圍繞在「誰又去哪裡買房了」。

這樣的房產盛況，讓本來打算買間自住房的小邱愈看愈心急。因為房價驚驚漲，他發現200～300萬自備款已經不太夠了，只能開始擴大範圍看房，卻愈看愈遠，已經看到離竹科約30～40分鐘車程的頭份。即便如此，頭份當地新建案預售屋開價已接近5字頭，總價攀上2000萬，讓他不禁扼腕：「早知道去年就買了。」

但再多的「早知道」，也喚不回幾年前的「甜甜價」。根據永慶房產集團的統計，全台灣預售大樓近三年間的總價中位數，漲幅逾兩成；其中，小邱想置產的新竹縣市更是漲勢兇猛，三年間的總價中位數，從1088萬上漲至1735萬，漲幅高達近六成。

小邱急著找房的心情，也是許多年輕人急於成家的寫照。回頭檢視這一波房市「價量齊揚」的起漲點，得從2023年8月說起。

經濟環境有利房市，持續火熱

2023年初，房地產市場一片冷清，甚至全年買賣移轉棟數預期可能下跌一成。一切在下半年有了改變，《平均地權條例》修法在7月1日開始實施，針對預售屋換約限制「不溯及既往」，更在8月推出「新青安貸款」政策，讓市場風雲變色。從買賣移轉棟數觀察，2023下半年宛如倒吃甘蔗，全年守住30萬棟大關，最為關鍵的新青安貸款，確實點燃許多首購族的成家夢，直至今年。

2024年已過一半，這波房市狂潮還會持續多久？

從2024年全台上半年買賣移棟數約17萬棟來看，永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，全年交易量預估落在34.8萬至36萬棟間，年增在13％至17％左右，可能挑戰11年新高。

長期風險不可不慎，理性為上

從經濟環境因素、政策因素來看，今年下半年至明年的房地產市場，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，整體市況呈現「熱到年底」「穩漲難跌」，特別是低總價產品持續「量增、價漲、買氣升」。但是「當房市熱到最高點時，就是結束的時候！」因此仍須注意長期風險。

房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮則認為，房市末升段走勢，往往會因一、兩項重大利空因素而反轉。不過，自住者不必過於觀望，低總價物件仍頗具抗跌性；投資客則須三思而後行，畢竟房價推升力道有限，不必為小小價差而甘冒風險。

由此看來，房價在短期仍能維持高檔格局，不過，隨著經濟環境、政策走向和市場供需關係的變化，房市將逐步回歸理性，建議民眾買房前切勿盲目追漲。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示，觀察銀行資金放款流向，在疫情期間降息政策下，住宅貸款需求激增，2021年12月創下單月購置住宅貸款突破千億元的紀錄，然而，即便後續房市熱度不斷竄升，但此後的單月貸款增額卻未曾超過600億元，平均值落在360億元左右，表示市場確有受到限貸令影響而有感收斂。

但2023年8月又進入市場反轉期，除了2024年2月適逢春節假期因素而使市場交易較為平淡以外，其餘月份的購置住宅貸款月增額均高於790億元，甚至出現三次單月突破千億元的情況，分別是2023年12月(1,056億)、2024年5月(1,243億)以及2024年6月(1,069億)，不僅是有市場游資出手購置資產，亦存在著因新青安房貸而催生出的大量剛性買盤湧現，導致銀行房貸業務應接不暇，核貸總額屢創新高。



與此同時，觀察自第五波限貸令上路以來的建築貸款月增額變化，卻持續走低迷期，甚至出現月減情形(負成長)，主要係因平均地權條例修法限制轉單，以及限貸令逐次限縮可貸成數所致，政策迫使中小型建商退場，雖然看似大型建商的資源較多，但核貸條件也不復以往，市場現況是「建商還款金額大於銀行新增核貸金額」，再再凸顯出要向銀行借用資金的難度變高！



陳孟筠表示，現行政策已對市場造成資金需求排擠效應，隨著6月央行理監事會議調升存款準備率，意味著流通在外的貨幣數量會進一步限縮，當銀行可放款的總額縮減、但申請貸款案件卻增加時，銀行只會更加審慎選擇放貸對象。



再者，銀行貸款額度已臨近滿水位，已然呈現供不應求的局面，會導致申貸周期與條件更加嚴苛，包括須排隊等撥款、審核期拉長、核放利率變高、開辦費增加、僅限VIP客戶申請等情形，對購屋民眾來說，無疑是額外增加了不少時間與金錢上的成本，可預期下半年要進場購屋的民眾，除了可能有貸款成數不足問題而須籌措更多自備款以外，貸款利率也會衝破3％，每月負擔房貸利息較預期高，造成買房壓力不減反增。



陳孟筠建議購屋民眾在決定下手買房前，務必先向銀行確認好可放貸的條件與額度，才不會在最後關頭因貸款問題而無法成功買房。此外，目前貸款卡關的狀況也不利於市場，可預期會對房市買氣造成一定程度的收斂！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近日股市面臨高檔下修壓力，短短半個月跌幅超過18％，8月5日更改寫單日最大跌點，一天就下挫1,800多點，引發市場恐慌，不過今日跌深反彈上漲逾600點，緩和近日跌勢。然而7月中旬以來，股市從超過24,000點拉回到2萬點保衛戰，不少屋主也憂心股市下挫，是否對房市造成連動影響。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，以投資的角度而言，股市變動向來比房市劇烈，主要是股市交易步調快，受消息面的影響相當即時，所以日前在美方經濟展望欠佳、日本升息引發股匯震盪、中東地緣政治風險提高等利空夾擊下，出現大幅下殺；不過隨後的交易日，股市又略有反彈，因此短時間內的上沖下洗，對總體經濟的影響還算有限，需拉長時間觀察中長期走勢，才能斷定股市是否進入熊市牽動整體經濟與房市。

張旭嵐並指出，相較於股市的敏感，房市因交易流程相對漫長，從簽約、申貸到過戶，耗時動輒1、2個月起跳，期間股市可能早已經歷多次漲跌起伏，所以股災來臨時，賣房救股其實緩不濟急；且與股市純粹追求投資利益的情況不同，房市本身有龐大的非投資剛性需求支撐，價格在短期內罕有鮮明起落；加上近年首購自住買盤當道，市場上的投資客已少，所以投資人因短期股市修正，致使賣房救股的可能性相對低。

由於房市的起伏，向來比股市平緩，甚至在股市波動之際，房地產穩固的保值特性將更受投資人青睞，所以訴求資產穩定的投資人，建議採取股房分散的策略，金融投資切忌「All in」須保留一定的預備金，才能緩衝股市對於日常花費和房貸支出的影響。

今天股市大盤雖以紅盤作收，營建類股指數卻下挫逾5％，台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中指出，今日營建類股表現相對疲軟，但年初以來受大量新案交屋入帳帶動獲利，累計漲幅可觀，即使近日拉回，整體營建類股與年初相比仍為正成長，況且股市漲跌與實際房市景氣變化頗有差異，所以房市交易表現，不至於因短期股市震盪出現明顯變化。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

總統賴清德推動「百萬租屋家庭支持計畫」，各界相當關注目前進度，內政部2日表示，行政院盤點各部會227處國公有土地後，並結合老舊宿舍、廳舍改建，取得社宅興建用地，估從2025年起每年可新增1.5萬戶至2萬戶，達成8年再增加興建13萬戶目標。

社宅已採多元方式取得用地

攤開內政部最新統計數據顯示，中央、地方過去8年合計興辦10多萬戶社宅、分布全國22縣市，包括中央興辦56,416戶（53.7%）、地方興辦48,709戶（46.3%）；其中，已完工戶數31,222戶，進駐戶數則有24,316戶。

此外，今年上半年全國興辦社宅又增加9,795戶，其中中央5,582戶（56.99%）、地方4,213戶（43.01%），因此可望在年底順利完成全國12萬戶的現階段目標。

內政部也提出社宅分年計劃雛型，預計自2025年至2030年每年可新增1.5萬戶直接興建社宅，2031年至2032年每年可新增2萬戶，可如期達成未來8年再增加13萬戶直接興辦社宅的目標。

內政部強調，未來社會住宅推動將會結合生活圈、小造鎮概念、多元社會服務方式，整合產業發展、長期照顧及社會福利資源，納入民眾日常消費、托老、托幼、高齡照護與社福網絡體系，讓入住民眾可以用低於市價的價格，享受高品質居住環境。

新北市積極推動社宅

其中，新北市政府也持續推動社宅興建，今年上半年已招租240戶，下半年更將招租894戶。新北市城鄉發展局表示，目前已累計1.1萬戶社宅量能，將持續規劃新店復興段及中和盛昌段，以及新泰塭仔圳社福用地，另有蘆洲光華段及三重三重段社宅預計今年底、明年初開工。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台股昨天崩跌1807點，儘管今天報復性反彈670點，不過市場猜測是否會出現賣房救股的拋售潮。房仲業者認為，此為股市短期盤整修正，需長期觀察走勢。以內政部資料來看，經歷SARS、美中貿易戰及COVID-19，當年買賣移轉棟數反而是成長，股災與房市成交量不一定正相關。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐今天表示，以投資角度而言，股市變動向來比房市劇烈，主要是股市交易步調快，受消息面影響相當即時，短時間上沖下洗，對總體經濟影響還算有限，需拉長時間觀察中長期走勢，才能斷定股市是否進入熊市，進而牽動整體經濟與房市。

不過台股洗三溫暖，股民是否會賣房救股，張旭嵐指出，相較於股市的敏感，房市因交易流程相對漫長，從簽約、申貸到過戶，耗時動輒1、2個月起跳，期間股市可能早已歷多次漲跌起伏，所以股災來臨時，賣房救股其實緩不濟急。

她強調，房市與股市追求投資利益不同，房市有非投資剛性需求支撐，價格在短期內罕有鮮明起落；加上近年首購自住買盤當道，市場上的投資客已少，所以投資人因短期股市修正，使賣房救股的可能性相對低。

住商機構觀察內政部資料，自2003年SARS以來歷次股災統計，其中2008年金融海嘯、2011年美債危機、2015年中國股災及2022年FED停止QE等，當年度買賣移轉棟數與去年相比出現跌幅，不過2003年SARS、2018年美中貿易戰及2020年COVID-19（2019年冠狀病毒疾病）數次股災，當年度買賣移轉棟數反而是成長，顯示台灣雖有「股房連動」情形，但股災與房市成交量並不一定正相關。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年上半年台股創新高，市場游資熱錢滿滿情況下，讓全台移轉棟數有感上升，不過下半年面臨股災，且國內各銀行房貸水位緊縮，加上政府維持打炒房態勢，房市能否延續買氣，有待市場觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

如今詐騙手法越來越縝密，喚起社會大眾對房產詐騙的危機意識。（攝影／鄭國強）

近年來爆出多起「專業詐房」詐欺案件，喚起社會大眾對房產詐騙的危機意識！永慶房屋整理出「五大房產詐騙」，其中就包含去年在新竹爆發的「假中人」預售屋詐騙案，該案共有20人受騙，詐騙得手超過7千萬元。永慶專家提醒，如今詐騙手法越來越縝密，詐騙集團除了假冒屋主、買方在買賣過程中行騙，還可能有以下三種詐欺手法需要提防。

新竹預售屋「假中人」連工程師都上當

2023年7月在新竹爆出的「假中人」案，就是詐騙集團看準預售屋熱銷，藉機搞鬼。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，一般購買預售屋，主要的案源在建商或代銷手上，隨著建案銷售情況不同，可能會有不同的成交價格、樓層與房型可以選擇。

因此有詐騙集團聲稱有管道可以透過「中人」，也就是介紹人，用低價取得建商與地主保留戶，或是條件更好的房型，用來吸引民眾跟「假中人」購屋。為了增加可信度，詐騙集團甚至還造假房屋預定單、收據、合約等，連建商的大小章、收款章都去偽造，陸續詐騙訂金、簽約金、工程款等，民眾不但沒有買到房子，購屋款還全進了詐騙集團口袋！最後共有20人受騙，詐騙得手7千多萬元，許多高學歷的工程師也是受害人。

購售屋「假行情」小心賣便宜還買貴

不只房屋成為詐騙工具，連房價行情都可能造假！陳賜傑提醒，儘管實價登錄已全面公開房屋買賣行情至門牌，讓房市交易資訊透明，但並不是所有屋主與買方，都擅長使用網路查行情。實務上就曾遇過，有不老實的仲介協助80多歲奶奶賣房時，卻是提供多年前成交、已經不具行情參考價值的售價给奶奶参考，明明房屋有900萬以上的行情，卻只估價700多萬。

陳賜傑說，像這樣的情況，很有可能是不肖仲介聯手投機客，先誘騙屋主以低價賤賣房子，再簡易裝潢、墊高房價轉售。投機客可以賺「低買高賣」的價差，不肖仲介則能賺兩次服務費。即使屋主後來發現房屋被高價轉賣，或是後一手買方發現用不合理高價買到投機客房子，通常已經交屋完成，不容易追討回價差。

房東出租給「假房客」房屋悄悄被法拍

別以為只有要買賣屋的人，才可能被詐騙，還有房東租房子給房客，房子竟然被法拍！陳賜傑分享，台北市地政局曾揭露一起案例，是房東將房子出租，戶籍卻留在租屋處沒遷走。租客發現後，就偽造房東簽發的本票，向法院聲請強制執行債權、法拍房子。因為房東戶籍還留在出租屋內，所以法院的通知文書通通被租客攔截，房子法拍後租客捲款消失，房東不但拿不回房子，更找不到人求償。

「房地產詐騙容易得手的原因之一，就是誤認產權移轉不容易，而警戒心不足。」陳賜傑分析，多數人應該都想不到，出租房子竟然會被法拍。在本起案例中，詐騙集團就是利用房東未將戶籍從出租屋處遷出的疏漏，以及政府機關的正式公文與通知文書，通常會寄發到戶籍地址的規定慣例，從偽造假債權、聲請強制令到法拍房子，詐騙得手。

專家建議「防詐自保」這樣做

若想避免受房產詐騙得逞，永慶專家提醒，購買預售屋時，但凡不是直接跟建商或代銷業者購屋，都不要輕信中人或詐騙集團的話術，特別是約定將購屋款項匯進私人帳戶，高機率都是詐騙，要小心「假中人，真騙錢」陷阱。若有購售屋需求，記得貨比三家，查看是否有不老實的仲介，隱匿真實房價行情，也可以比較哪家業者提供的行情資料最完整、提供消費者權益保障最全面，才能察覺有無「假行情，真買賣」被賺價差的風險。

最後，有關「假租客，真法拍」詐騙，陳賜傑建議有三點可以提高警覺防範：一、應該避免將戶籍設在已經出租的房子內，提防遭到有心人士利用；二、也要經常到出租屋處走動，確認有無異樣；三、重要文件要申請寄到通訊地址，或是將戶籍遷移到可收到通知的位置。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新竹縣市近期揭露實價登錄，合計80筆預售屋單價突破8字頭，有別以往過沒幾天就蓋牌下架，這次一口氣揭露引發矚目，對此馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，新竹下一個推案熱點落在光埔二期，未來房價8字頭起跳可能是基本值。

根據最新實價揭露，新竹市8字頭預售案均出現在關埔重劃區，其中一個預售案緊鄰東區的好市多商圈，包括10、16、17、21~23樓等物件都在今年6月交易，152筆實價扣除12筆店面，至少有42筆單價站上8字頭。

另一處鄰近台鐵新莊站的預售案，目前有155筆實價揭露，扣除5筆店面，至少也有22筆單價突破8字頭，此外竹北市高鐵站附近也有至少14筆實價站上8字頭。

針對新竹解封房價天花板，何世昌在臉書表示，新竹房價8字頭在坊間盛傳已久，如今終於攤開在陽光底下，但也令人好奇是否有更高的成交價，只是被蓋牌尚未公開，但在官方未證實之前，外界都只能猜測。

何世昌認為，新竹下一個推案熱點是在光埔二期，雖然屬於自辦重劃區，但區段條件極佳，唯獨面積僅大約97公頃，相比竹北五大重劃區略顯狹小，但區域迎來好消息，據悉慈祥路延伸至埔頂路段可能在10月提早開通，埔頂路可能拓寬一倍至30米，屆時可能緩減竹科上下班塞車的困擾。

何世昌指出，目前新竹當地人盛傳房價單坪突破百萬的區域，一個是光埔二期另一個是高鐵特定區，估計光埔二期的土地價格未來不便宜，房價從8字頭起跳可能是基本值，已經聽說成交價可能會突破百萬元，但傳言能否成真「還是要看消費者接受度」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為落實居住正義，健全住宅租賃關係，內政部表示，為保障包租業的承租人申請租金補貼、促進租屋電費公平合理及承租人電費資訊查詢權益，減少租屋電費超收爭議，因此預告修正「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」。

內政部指出，「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」是依據《消費者保護法》第17條第1項規定，以及《租賃住宅市場發展及管理條例》第32條第3項規定，在民國108年2月23日公告，並於108年6月1日生效。

內政部表示，在112年6月14日公告增訂「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」不得記載事項第10點，出租人不得於租賃契約明文禁止或以不當約款限制承租人申請租金補貼；113年7月8日則公告修正應記載事項第6點、第11點，促進租屋電費計收合理公平及電費資訊透明。

內政部說，為使包租業與承租人間的住宅轉租定型化契約配合一致性修正，因此擬具「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定修正草案，預告期為8月2日起到8月12日止。

內政部指出，此案是為落實居住正義，健全住宅租賃關係的重要事項，是授予民眾利益、為維護公眾利益必要，因此依內政部主管法律及法規命令草案辦理預告作業要點，縮短預告期間為10日。對於公告內容有任何意見或修正建議者，可洽詢內政部地政司。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據內政部最新公布的全台買賣移轉棟數，6月為3.02萬棟，年增15％，連三個月超過3萬棟，累計上半年17.7萬棟，年增27％，創2014年以來近11年同期最大量，若下半年維持去年同期水準，預估今年全年全台交易量將超過34萬棟。

統計顯示，過去八個月有六個月單月買賣移轉棟數超過3萬棟高標，今年上半年交易量17.7萬棟甚至超過2021、2022年房市景氣高峰時的同期水準，創下近11年來大量。

上半年交易量除台東縣及金門，各縣市都有雙位數以上成長，六都中以台南年增40.5％、高雄年增38.2％最高，雙北及台中年增約2成左右；非六都則以新竹縣市成長最為明顯，新竹縣年增46.7％、新竹市年增44.1％。

除了反應新青安政策，上半年台股創高、科技業獲利豐厚，加上股市獲利資金潮湧入不動產市場，皆吸納游資停泊，尤其具有科技產業題材的區域更甚。

此外，近年全台各地、特別是新興重劃區大量推案在建住宅陸續進入完工階段，高峰期的交屋量推升買賣移轉棟數持續高檔。

去年房市「上半年冷、下半年熱」，今年各月年增率則有逐步收歛的趨勢，房地產業者預期，包括美國大選、股市高檔後出現較大震盪，以及國內囤房稅2.0上路等帶來的不確定性，預期下半年交易量年增率將持續收歛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市交易熱絡影響房貸餘額，在1年暴增超過9,000億元之下，部分銀行放款水位逼近紅線，使得放款動作轉趨保守，市場甚至傳出不收新案，或者排隊等放款的消息；再加上近期央行又調升存準率收回部分資金，未來購屋人借錢時所付出的成本可能緩增。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行調升存準率影響市場資金，尤其是股票質押的利率都攀升；而銀行在過去1年中，因應房市火熱而借出不少資金，也減少了短期可放款部位。民眾在購屋時應該多問幾家銀行，畢竟貸款條件可能已經不如前幾年寬鬆，甚至連地板利率也較難爭取，等於是跟銀行借錢變貴了。

統計顯示，今（2024）年5月消費者購置住宅貸款餘額已達10.4兆元，對比去（2023）年同期已增加9,304億元；相較去年對比2022年的4,125億元年增餘額，可見過去1年的放款速度與額度都相當驚人。

曾敬德說明，銀行可能考量自身可放款的額度採取不同做法，過去也有個別銀行放款接近上限的先例，只是這次似乎可以明顯感受到市場整體資金趨緊，主要包括房市好了一年短期放款太多。

另外，央行升存準率回收資金，以及近期市場對於新青安的質疑等，也會影響銀行放款態度；加上立法院也要求金管會檢討銀行法72-2的法令，以上都可能讓銀行放款稍踩煞車。

曾敬德建議，民眾買房時，若遭遇貸款無法順利撥款，可能影響流程之外，也容易產生糾紛，建議民眾先多問幾家銀行，包括網路銀行、農漁會等，即便拿到地板價的難度會增加。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】