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市場普遍預期全球央行升息已告段落，但近期台灣房市仍熱絡，中央銀行的房市管制措施仍是9月關注焦點。市場分析，以國銀不動產放款集中度仍居高不下，及過去央行打炒房經驗，加上近期央行理監事會決策屢跌破市場眼鏡，第三季不排除央行仍會推出打炒房二連擊。

據悉，近期央行已找多家銀行喝咖啡，且有別於過去，這次是直接下達任務，包括把不動產貸款部位全面降低，及不動產集中度也需下降，等於是對房貸進行「總量管制」。

至於央行第三季是否再推第七波信用管制也是關注焦點，市場猜測，央行很可能進一步把第二戶貸款成數降至6成擴及全國一律適用。央行預計在9月理監事會上通盤討論。

央行第二季理監事會除意外調升存準率1碼（0.25個百分點），且推出第六波房市管制，將六都加上新竹縣市等「特定地區」第二戶房貸成數，由原先的7成下調至6成，且無寬限期。

國內房市居高，主要統計數據仍居高，市場歸咎新青安政策推升剛性需求等因素，使房市仍具一定量能。當前房市仍有「三高」疑慮，一是房價、二是銀行法72-2條的不動產放款占比、三是不動產放款占總放款比重（集中度），恐影響整體金融穩定，央行數度表態會「密切滾動式檢討」。

房市專家分析，國內行庫第二季就已逐步調節房貸放款量，市場普遍預期央行9月暫時不會推出管制措施，但觀察兩大因素，央行也不排除給市場「surprise（驚喜）」。

第一是觀察央行最在意的銀行不動產集中度比率，至6月底為37.43％，仍是近24年次高水準，僅次於今年2月底及2011年9月的37.44％水準，六波房市管制以來，似乎都未能壓低國銀不動產集中度，央行雖強調壓力測試無虞，但數值遲遲無法下修。

第二，雖第二季才剛推第六波信用管制，至今才兩個月仍需時間發酵，但觀察歷史經驗，央行曾在2021年第三、四季，連二季出重手推打炒房手段，今年以來房市熱度不降反升，央行第三季也可能重演歷史連二季打炒房。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中房市買氣夯，全台上市櫃建商爭相到台中搶地囤貨，統計今年至8月15日，共有12家上市櫃建商合計豪砸242.56億元、在台中市購地達2.34萬坪，其中約有2萬坪土地由北部建商取得，尤其是聚焦在七期、13期、14期、機捷特區等熱門重劃區。在北部上市櫃建商高價搶地下，土地成交單價紛創區域新高。

其中，興富發集團手筆最大，單是7月就豪砸60.74億元、在七期購地約2,000坪；其次是新美齊，同樣在7月砸下52.6億元，在北屯機捷特區、南屯七期合計購地逾2,000坪；亞昕、華固、國建也分別砸25.4億、24.3億、18.2億元在台中囤地。

相較於北部上市櫃建商的大手筆搶地，今年前八月台中在地上市櫃建商僅坤悅、大城持續購地囤貨。其中坤悅共斥資16.27億元，在北屯區東峰段、東區東勢子段合計購地逾1,400坪；大城砸14.6億元，押寶北屯區14期與機捷特區逾1,700坪土地。

北部上市建商掀起台中購地熱，單是8月就有華固、大陸建設分別砸重金購入14期與13期逾千坪土地。其中華固以總價13.7億元購入14期環中段豐樂路、昌平東六路、豐美一街口的1,708坪土地，每坪單價80.2萬元，創區域單價新高。

華固今年第二季在水湳單元八推出百億大案「華固頂匯」，實登揭露成交均價站上8字頭。眼看台中首發案銷售創佳績，華固打鐵趁熱、預計第三季在14期豐樂路推出「華固豐匯」預售案，備受市場矚目。

欣陸投控旗下大陸建設也以總價11.65億元，取得南屯區13期楓溪段1,387.3坪土地，每坪單價約84萬元，同創區域單價新高，這也是大陸建設首度跨足南台中。

大陸建設今年第二季在14期推出總銷42億元的「大陸豐莚」預售案，整體銷售逼近8成，實登揭露最高成交單價站上8字頭、創區域單價新高後，隨即規劃進軍13期推案。大陸建設表示，13期因有時程容積獎勵，預計明年底前推案。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行將在9/19將舉行第3季理監事會，上次6/13開會決議加碼第六波房市管制措施，下調特定地區第2戶貸款成數，六都與新竹縣市「2房」貸款成數從原先的7成降至6成，這次是否再度打房，成為市場焦點。

觀察上半年房地產熱度依就，六都公布7月「建物買賣移轉棟數」，交易量為2萬6555棟，較6月增加11%，是2014年以來同期最大量，其中以新北市、台中市最多，兩都會區都成交近6000棟。而統計實價預售揭露資料顯示，6月預售揭露約1.54萬件，年增率6%，今年上半年預售揭露量已達8萬件，年增60%。

連續4個月 預售屋月賣6萬件

上半年預售屋銷售成績也很亮眼，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以預售市場來說，過去月銷1萬件已經是表現很不錯，3~6月預售賣6萬件更是火熱。

統計顯示，全台從去年10月至今年6月，除了農曆年節期間，每個月單月揭露狀況都超過1萬戶，3~6月更出現單月1.38萬~1.59萬件的盛況，預售市場銷售狀況暢旺，案子賣得又快又好，統計上半年銷售揭露金額達1.4兆，銷售件數將近8萬件。

若以區域來看，上半年共有4個都會區銷售超過1萬件，最多的是台中市的1.6萬件，年增86%，桃園市1.5萬件年增55%，新北市1.2萬件年增17%，高雄市1萬件年增137%，幅度位居主要都會區之冠。

市場資金縮緊 影響房地產流動性

房市熱銷，央行9月理事會是否會再針對房地產進一步管控備受矚目，是否會再調升存準率來緊縮資金，又或者是擴大特定管制區、緊縮貸款成數，都讓市場繃緊神經。

對此，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年房價表現強勢，央行縱然透過升息、升準、選擇性信用管制等方式調控房市，不過收效有限。

她表示，外界普遍預期在第3季理監事會還會有進一步的動作，目前推測諸如選擇性信用管制範圍區域擴大、成數緊縮等，且近期因為各銀行鬧起錢荒，許多買方貸款受到影響，是否會有對此更進一步的緊縮，頗值得留意。

不過，從近期市場狀況來看，只要資金縮緊，房地產流動性受到影響，價量出現結構性調整，就有可能產生比較大的修正幅度，這也可能會是央行接下來操作的主旋律。

房貸利率拉高 鑑價成數趨保守

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，央行9月理監事會議，若提升存準率，將使金融機構的放款進一步緊縮，行庫「以價制量」的力道也會更強，導致市場上的房貸利率持續拉高，鑑價與成數也將更趨保守，因此消費者在資金規劃上應保留彈性。

除了升準的可能劇本外，特定地區信用管制的成數與範圍，也是市場關注的重點。

假如央行僅將現今管制區的第2戶房貸成數持續壓低，未擴大管制區範圍，則市場資金往非管制區流動的情勢將更明顯。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

805美國股市大跌，引發全球股災，台股也創下史上最大跌點，市場傳出民眾被逼得只能賣屋停損，儘管股市現已回升反彈，市場信心已受衝擊，投資人轉而尋求更穩健的投資標的，商用不動產交易在今（2024）年上半年表現強勢，現更詢問度大增。其中，台中市因多項交通建設推動及大型購物中心相繼落成，進一步帶動商辦大樓交易表現。

信義全球資產統計今年上半年商用不動產及土地市場交易量達1,232億元，較去年同期增幅31％，已達成2023全年逾6成交易量。信義全球資產總經理林三智表示，除因建商積極進軍重劃區及精華區大樓改建案、台積電等科技產業投資效應發威外，高資產投資人、置產族將資產配置轉向商用不動產的趨勢也不容小覷，其中又以商辦、廠辦產品因增值潛力佳，而備受青睞。

商場、交通加持 商辦交易年增6倍

台北市為全國政經中心，核心商圈的指標商辦一直是熱門的交易標的，而位處中台灣核心的台中地區，在中小企業蓬勃發展及中科產業的持續擴張下，商辦市場動能也十分積極，包括豐邑、興富發、允將、聯聚等知名建商，皆推出商辦開發案搶佔市場。

根據實價登錄統計，今年上半年台中商辦大樓共成交438筆交易，相較去年同期68筆，交易量成長六倍。其中，允將建設於新光三越、台中大遠百之間推出的『TST台灣之鑽』創下商辦成交最高單價紀錄，根據實價登錄揭露，27樓以單價90.5萬、總價14,741萬元售出；聯聚建設豪辦案『聯聚中維大廈』，去年10月也曾有法人買家以總價5.65億餘元，買下4層樓商場，換算每坪單價近84萬元。

微型商辦吸睛 東區發展前景可期

此外，自媒體潮流也帶動新創事業、個人工作室、網紅經濟等微型辦公室交易，豐邑機構於東區三井LaLaport首排推出的『浩瀚湖濱城』，除了興建4棟28層超高住宅外，同時規劃一棟20層樓高的複合式商辦大樓，受惠於優質地段和產品性價比高，吸引不少年輕創業者的注意。

在地房仲表示，在台中車站再造計畫及鐵路高架化等大型建設推動下，台中市東區面貌煥然一新。尤其是站前秀泰、大魯閣新時代廣場、三井Lalaport等大型商場相繼落成，知名飯店如李方酒店管理集團與煙波集團也接連進駐，未來捷運藍線也將通過，東區可望成為台中市新興商業中心，發展潛力值得關注。











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銀行這波針對不動產而來的「限貸令」，以拉高利率等貸款條件讓人「知難而退」，波及的不只簽完約、將交屋卻核貸貸不下來的購屋人，影響所及竟然還包含銀髮族。馨傳不動產智庫執行長何世昌提及，銀行調漲利率開地圖炮，連「以房養老」的貸款利率也達3.19%、3.29%不等，為他們抱屈「養老金被利息吃掉一大塊，好慘啊！」更認為金融股在這一波要起飛了。

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近期不少銀行受限《銀行法》72-2規定，而緊縮放款水龍頭，不只購屋族核貸要排隊，甚至利息也愈調愈高，有公股銀行最高房貸利率已破3%，甚至一度傳出加上手續費等費用約達4%的狀況。

不僅如此，何世昌在個人臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」點出他觀察到，銀行調漲利率「開地圖炮」，讓銀髮族無辜躺著也中槍，「這場銀行限貸令與拉高利率風暴，銀髮族成為無辜的受害者」。

何世昌解釋，因為承作「以房養老」的公股行庫，利率也高到有點誇張。其中，華南銀行的「安養房屋貸款」，貸款利率從3.19%起；土地銀行的「養老貸款」，貸款利率從2.73%~3.29%。「是不是很驚人？養老金被利息吃掉一大塊，好慘啊！」

所謂的「以房養老」，正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」，就是年老的屋主將持有的房屋設定抵押給銀行，等銀行鑑價後估算放貸額度，在設定的年限內，銀行會每月撥款給房屋所有權人，作為他的養老金。

正式啟動以房養老專案後，每月開始領撥下的款項，且從第二個月開始每月利息持續內扣，所以每月實領金額會逐月遞減，直到扣息上限達到月撥款金額的三分之一為止，後續每月就持續該金額，利息的部分則會持續累算，等到合約到期後銀行清算房產價值時再全部一併扣除。

網友對此也留言表示，退休生活遇到這種是很可怕，「只能省吃儉用熬過去，或者重返職場加減賺一點」；但也有人覺得，全台以房養老根本沒幾個人辦，看起來影響有限，對此何世昌回應，全台共8千多件，受影響程度的確不大，但這些退休族滿無辜的。

最後何世昌更認為，銀行這波調節用的漲利率，簡直是天上掉下來的禮物，「多賺2~3碼」，還強調，「賺不完，真的賺不完，簡直要賺爛了。金融股會起飛嗎？」











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財政部今（20）日公布新青安房貸最新統計，7月核貸戶數為7876戶，核貸金額623.32億元，分別較6月增加8.72%、9.8%，儘管撥貸金額創去年8月開辦以來次高水準，但受理件數卻呈現下降，未來銀行審核趨於嚴格，加上房貸限貸令，傳央行將祭出不動產總量管制，可能讓新青安量縮。

為防範投機客、人頭戶及貸後轉租等問題，財政部先前下令8大行庫進行查核，多少產生嚇阻效果，6月新青安撥貸戶數、金額雙降，但受到上半年受理案件遞延影響，7月撥貸戶數、金額再增加。

依據財政部統計，台灣銀行7月撥貸1759戶、137.19億元，穩居冠軍寶座；其次則是土地銀行，單月撥貸1219戶、94.54億元；華南銀行、合庫銀行7月也撥貸超過千戶，單月分別核貸1180戶、1051戶，撥貸金額各為89.77億元、85.2億元。

若自新青安去年8月上路以來計算，合計新青安撥貸戶數7萬3100戶，撥貸金額5472.32億元，平均每戶核貸金額748.6萬元。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

內政部2022年7月實施「300億元中央擴大租金補貼」專案，至今(2024年)滿2年，並於近日延長該案至2026年，各界關注租金補貼是否使租金行情升高。住商機構觀察實價數據，近2年七都平均租金僅台南下滑，另以新竹、桃園及新北漲幅最驚人。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，租金漲幅最驚人縣市產業林立、交通機能佳，吸引年輕族群大舉移入，因供需使租金價位攀升。

產業人口加持，新竹縣租金漲幅居冠



住商機構根據七大都會區租賃實價資料，比較尚未實施租金補貼的2022年上半年，與2年後同期的平均租金單價。統計發現，新北市、桃園市、新竹縣以及新竹市上半年平均每坪租金分別為894.6元、630.5元、781.3元及773元，與2022年同期相比分別上漲1~2成。



賴志昶表示，租金漲幅趨勢與區域產業族群的遷徙行為息息相關，觀察此次租金漲幅最驚人縣市，如桃園、新北市近期由於親民房價與便捷交通，吸引「脫北者」、首購族相繼移入；而新竹縣市則受惠於科學園區議題，磁吸工作族群，惟新竹房價近年來持續高漲，使都會區租屋市場蓬勃發展，致使2年來區域租金飆漲1~2成。



房價親民且供給大，台南人「以買代租」提早晉升有房族



觀察實價，台南市上半年平均租金單價約636.9元，與2022年同期相比，反而下滑達3.5％，賴志昶指出，近年來有南科議題帶動的台南市，區域房市也有頗多年輕人口挹注，惟租金市場會出現價格萎縮，主因是台南房市過去新案供給量小，產業人口或年輕族群僅能租屋滿足居住需求，惟近期區域已有不少建商插旗，市場供給逐漸滿足，且台南房價相對周邊縣市親民，過去租屋主力的年輕人便「以買代租」，提早「上車」晉升有房族，而當租屋市場需求降低，也連帶拉低市場平均單價。



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，政府為落實居住正義，不僅打炒房也大力推動補貼政策，除了推動社會住宅、包租代管，還有中央擴大租金補貼專案計畫，受理時間持續拉長，承租人可自行申請，且只要租金補貼申請通過，房東也可成為公益出租人，提醒租屋族把握機會，享有政策補貼。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

[NOWnews今日新聞] 財政部國庫署今（20）日公布7月新版青年安心成家「新青安」放貸執行情形，單月核貸戶數月增8.72%至7876戶，核貸金額新台幣623.32億元，較6月增加9.8%，但受理案件月減近2成，較6月減少354件至6805戶。根據統計，累計去年8月至今年7月底，新青安共撥貸戶數7萬3100戶、金額約5472.3億元。

為減輕民眾購屋負擔，財政部啟動「青年安心成家貸款」，自去年8月1日起放寬各項條件，而根據統計，各行庫今年7月承作新青安狀況，台灣銀行撥貸1759戶、金額137.19億元，土地銀行撥貸1219戶、金額94.54億元，合作金庫撥貸1051戶、金額85.20億元，華南銀行撥貸1180戶、金額89.77億元，兆豐銀行撥貸684戶、金額59.67億元、彰化銀行撥貸684戶、金額55.23億元，第一銀行撥貸736戶、金額58.68億元，台企銀撥貸563戶、金額43.04億元。

整體來說，7月新青安撥貸件數共7876件，較6月7244件成長8.72％，撥貸金額較6月增加9.8%至623.32億元，外界認為可能與上半年受理案件遞延所致，也可能是在新青安帶動房市暢旺後，銀行加強貸前、貸後管理，業界預估年底將可能會撥貸件數、金額雙雙衰退的局面。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新青安政策推升房市熱潮，也讓國銀房貸水位接近滿載，傳出央行已在近期找全體國銀「喝咖啡」，原因是不想讓房市過熱，希望國銀把房貸業務的比例，維持在一定的範圍內。財經作家狄驤在臉書撰文指出，就算國銀持續拉高放款條件，可能讓房市買氣降溫，但台灣房價仍然難以下跌，呈現「量縮價漲」的詭異狀況。

狄驤表示，央行上周開始找國銀喝咖啡，在這之前就已傳出，國銀有放款越來越嚴格的狀況，主因是台灣房貸的水位提升速度過快，新青安刺激了龐大買氣，如果房貸水位再快速拉高，勢必會對金融穩定造成負面影響。

外界關注台灣房價走向，狄驤則說，就算國銀拉高放款條件，可能導致房市買氣降溫，但台灣房價仍然難以下跌，從美國的狀況來看，近年美國聯準會(Fed)快速升息，美國30年房貸利率迅速飆漲，導致美國新屋和成屋銷售量低迷，甚至有越來越少的趨勢，不過，美國的房價指數卻屢創歷史新高，代表美國房市呈現「量減價增」。

為何美國房屋需求顯著下降，房價卻沒有跟著下跌？狄驤分析，雖然高利率讓需求減少了，但供給減少的速度更快，因為建商看到需求下降，自然會減少供應，而原本有換屋需求的人，看到高利率造成換屋成本大增，自然不願意換房，這些因素造成美國房市供不應求，房價不漲都難。

回過頭看台灣，狄驤續指，台灣房市長年處於供不應求的狀況，而國銀紛紛祭出限貸令後，換屋族的換屋成本也會提高，換屋意願降低後，需求和供應將同步下降，許多人可能會期待建商提高房屋供應，但壞消息是，建商看到房市降溫後，不可能急著增加供應，而是會釋出大量租屋物件，通常是一年一約，用意是減少持有房屋的成本，且能靈活應對房市變化，等到房市變得熱絡，就可以盡快倒貨。

「房屋沒有成交，自然不會跌價」，狄驤文末總結，「量縮價漲」可能是我們在未來會看到的台灣房市的變化。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「300億元中央擴大租金補貼專案」正式上路已滿2年，儘管內政部強調租金補貼沒有造成租金普遍上漲現象，接受租金補貼者有4至5成實際減輕居住負擔，不過，房仲業者昨（20）日公布數據打臉官方，近2年七都平均租金僅台南微幅下滑，新竹、桃園及新北漲幅最為驚人。專家分析，租金漲勢與區域產業族群的遷徙行為有關。

內政部：無租金普遍上漲現象

內政部19日發布新聞稿指出，比較中央擴大租金補貼專案2022年至2023年資料，續約戶數租金持平者約占93％、租金上漲者僅占約6％、租金下降者占1％，租金上漲戶數比例相當有限。

內政部進一步說明，從「2023年第48週內政統計通報」的資料庫大數據更可看出，接受租金補貼者實際減輕居住負擔4至5成，「非六都」之縣市減輕負擔比例為51％，「六都」直轄市為46％。

4縣市房東漲租超過一成

然而，住商機構統計七大都會區租賃實價資料，比較尚未實施租金補貼的2022年上半年，與2年後（2024年）同期的平均租金單價，發現新北市、桃園市、新竹縣以及新竹市今年上半年平均每坪租金分別為894.6元、630.5元、781.3元及773元，與2022年同期相比分別上漲1至2成。

竹科加持 新竹縣租金漲幅稱霸

進一步觀察七都近2年平均租金變化，除台南市租金下滑3.5％，其餘縣市均明顯上漲，其中，台北市平均租金已達1,475.9元，傲視全國，新北市每坪租金也逼近900元；租金漲幅部分，漲勢集中在北台灣，新竹縣租金漲幅達21.9％最高，其次為桃園市18.3％、新竹市15.4％及新北市13.2％。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，租金漲幅最驚人縣市產業林立、交通機能佳，吸引年輕族群移入，因供需使租金價位攀升。以新竹縣市為例，受惠竹科園區發展，磁吸工作族群，加上新竹房價近年持續飆升，推動租屋市場發展力道；桃園及新北市則是因房價相對低基期與便捷交通，吸引「脫北者」、首購族相繼移入。

房價低、推案多 台南人「以買代租」

至於台南市為何租金下滑，賴志昶認為，主因與台南房市趨勢改變有關，過去台南房市新案供給量小，產業人口或年輕族群僅能藉由租屋，滿足居住需求，不過近期區域已有不少建商插旗，市場供給逐漸滿足，加上台南房價相對周邊縣市親民，過去租屋主力的年輕人便「以買代租」，連帶拉低租屋市場平均單價。











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