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台灣老屋數量多，0403強震後，老屋都更議題引發社會關注。為加速921大地震前的老屋都更，立法院內政委員會上（9）月30日初審通過《都市更新條例》第65條修正草案，放寬原建築容積認定標準，改以建照掛件做區分。內政部表示，預計全國約有27萬戶、8,216棟老屋受惠，多數集中於雙北地區沒有電梯的老舊公寓。

內政部說明，實施容積管制前的建築容積（原容積）普遍大於管制後的法定容積，且國內實施容積管制前，就已掛號申請建照的建物，是依建造申請時的《建築技術規則》及921大地震前的耐震規定，以現今建築法規標準來看，恐有耐震不足的疑慮，亟待都更。

惟按照現行《都市更新條例》第65條規定，實施容積管制前「已興建完成」者才可選用原容積認定，換言之，是以「已取得使照」作為分界，使得部分老屋只能適用都更後的新容積，在容積計算上誘因不足，屋主意願不高難整合，導致都更進度緩慢。

但未來修法後，只要是實施容積管制前，「已掛件申請建照」的老屋，在都更重建時，也能夠擇優以原建築容積計算容獎，以提高老屋參與都更的誘因；另外，實施者已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件，同樣也在適用範圍。

內政部次長董建宏表示，全國實施容積管制前，已申請建照的建築物，屋齡已陸續超過30年，其中6樓以上的中高樓層建築物，因戶數較多，原容積已超過法定基準容積，在都市更新整合過程中相對不容易。

董建宏進一步指出，內政部估算，修法通過後，全國符合資格的建物有8,216棟，約27萬戶的6層樓以上合法建築受惠，由於雙北是最早都市化的地區，擁有最多的無電梯老舊公寓，因此統計影響最多的棟數有66.5％集中在雙北市。

市場預期，修法通過後，過去因容積計算誘因不足而卡關的陳年都更案件，可望重啟改建計畫，房市有機會再迎來新一波都更熱潮。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／住展雜誌

為達成居住正義，OURs都市改革組織日前與立委召開記者會，呼籲中央修法，將「區徵、重劃與社宅政策結合」，以改善社宅興建土地供給不足、加速社宅數量增加。內政部國土管理署1日回應，社宅用地已採多元方式取得，目前正研擬整開區實施方案草案，並呼籲地方政府積極配合。

增加土地供給 已有法源明訂

OURs表示，目前社宅土地供給不足，興建速度亟需加速，呼籲中央應修正《住宅法》，將社宅政策導入區段徵收與市地重劃的土地整開方式，明訂採區段徵收與公辦重劃開發地區，將社宅列為應取得的必要公共設施。

國土署回應，依據《社會福利基本法》規定，各級政府擬定及通盤檢討各級國土計畫及都市計畫時，應將社福土地及空間使用需求納入規劃，《都市計畫法》也要求都市計畫地區內應設置社福設施用地；此外，行政院也通過「提升社宅用地供給精進措施」，各縣市辦理整體開發時，直轄市及其餘縣市應各留設5％、3％土地供興建社宅使用，並以生活圈方式統籌規劃。

再者，內政部已研擬「整體開發地區社會住宅土地規劃及取得實施方案」（草案）報請行政院核定，國土署認為，民團的建議無須修正《住宅法》即可辦理。

國土署進一步說明，《住宅法》第19條規定是規範主管機關取得社宅建物方式，且政府辦理的整體開發並未僅有「區徵」及「重劃」2種方式，若按民團建議，在《住宅法》明定社宅列為區徵重劃區應取得設施，不僅有侷限性，在該條文法制體例上也不適合。

合建分屋 現行條文更具彈性

針對OURs提出《住宅法》第20條應修法，明訂「以區段徵收取得可供建築土地或市地重劃取得抵費地合建分屋」，國土署指出，現行《住宅法》第20條規定的合建分屋，包括公對公、公對私之間，以提供資金或土地方式辦理，相較於民團建議限縮區徵重劃區合建分屋，現行條文更具執行的彈性。

呼籲地方 配合留地蓋社宅

國土署強調，因應都市擴充及產業園區布局，未來將優先在六都、竹苗彰等縣市，盤點5公頃以上的國有非公用土地、國有公用或國營事業低度利用土地、退場校地、整體開發案，留設社宅用地等基地，並與地方政府共同規劃「社宅小造鎮計畫」目標。

最後，國土署呼籲各地方政府，日後辦理區段徵收或市地重劃等整體開發案時，應積極配合留設土地供興建社宅使用，以實現居住正義。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

遺產稅的多寡，是每一個人的畢業成績單，越多表示成果豐碩，越少表示成果尚可或是節稅有道，但是如果是被繼承人自己搞錯了，讓遺產稅升等、多繳納，那就可惜了。

遺產稅的計算方式：應納遺產稅額計算(遺產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準)遺產總額 - 免稅額 - 扣除額 = 課稅遺產淨額；課稅遺產淨額×稅率 - 累進差額 - 扣抵稅額及利息 = 應納遺產稅額。所以，免稅額越多、扣除額越多，遺產稅淨額就越少，適用稅率越低，應納遺產稅額就越少。



為此，民法第1030-1條夫妻財產差額分配請求權，常被運用在遺產稅節稅上面。如果遺產單純是現金、股票或是動產，移轉時相對容易，如果是不動產時，可能就要小心隱藏其中的土地增值稅，避免引喻失義，畫虎不成反類犬。



正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的父親往生，母親還健在，因為申報遺產稅時發現可以透過夫妻財產差額分配請求權，讓父親的遺產稅降低，所以，就利用了這個權利讓父親的遺產的1/2由母親取得，由於父親的遺產只有一間透天店面，因此，很快的取得遺產稅完稅證明，並且完成了繼承登記，結論是母親取得1/2透天店面產權，其餘2個小孩各取得1/4的店面產權，完成了繼承登記。



詎料，日前小孩們希望把該透天店面賣掉，換取現金，才發現事情不妙。因為，該透天店面是老父親在1970年間結婚後取得，持有期間近54年，光登記在母親名下的一般土地增值稅近1100萬元，如果是自用土地增值稅也要近340萬元。因為該透天店面一直以來為營業使用，所以不符合土地增值稅自用住宅的規定，只能望稅興嘆，不敢出售。



依照土地稅法第28條規定：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。也就是說，當初如果選擇繳納10％的遺產稅，同年度出售就不用繳納土地增值稅，所以，上述的1100萬元土地增值稅就不存在，也就是當初母親主張夫妻財產差額分配請求權，因此多繳納了近760萬元的土地增值稅。



簡單的來說，遺產稅的稅率是10％、15％、20％，土地增值稅的稅率是自用住宅稅稅率是10％；一般稅率是20％、30％、40％，如果將遺產中土地成為夫妻差額分配請求權的移轉標的，無疑是讓自己的遺產稅自動升等，轉而選擇稅率更高的土地增值稅。所以，現金、股票或是動產是夫妻差額分配請求權的好標的，至於土地可能就要三思而後行。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

每一年928檔期都是房地產業大事，許多指標大案多會選擇在此時推出，從來人量、成交量也可推估來年房市景氣，但是今年先是遇到限貸令，再到央行祭出第七波信用管制，讓市場人士笑稱：「928檔期變成救我吧檔期！」

「今年928檔期可以延推的建案都延推了，除非是人員已經進場，來不及撤退的建案，其中又以中南部最嚴重，以高雄來說，原先預估新推案量破千億元將創歷史天量，但現在量縮至少1/3。」長年觀察新建案市場的薪傳不動產智庫執行長何世昌說，這已經是較為樂觀的估值，就他所知已有本來要登場的指標大案選擇延至明年初才會推出。

他表示，原因在於中南部近幾年都在炒作台積電題材，不少投資客一次掃多戶預售屋，現在面臨自備款成數差額太大的交屋困難，想要斷頭殺出找人接手的賣壓已經浮現，少了瘋狂投資客，市場買盤自然後續無力，「新建案要銷售確實較困難，據我們了解，高雄新案單周來客量都已縮減到個位數。」

至於北台灣相對中南部情況較好，原先市場預估928檔期北台灣將有3千億新推案量，目前僅推出不到一半，至於中部原先預估案量達1,100億元，則剩下6成左右。

何世昌預估，六都總推案量僅約2,850億元；其中，台北市約550億元、新北市約940億元、桃園市約260億元、台中市約650億元、台南市約150億元、高雄市約300億元。但他也強調，近期市況、政策變化大，建案動態極不明確，數據時刻變化中。

他表示，六都中可能維持原有進度公開銷售的指標建案，有台北市「國賓大南港」、新北市「淡海科技智慧城」、桃園市「悅讀伊頓」、台中市「市政壹號廣場 No.1」、台南市「世界南科C」、高雄市「森悅」等案。他建議，購屋族此時更該多看、多比較，累積看屋經驗值，藉此不斷修正自己對房子的需求，購屋目標也會越來越明確。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

CNEWS匯流新聞網記者張夢珊 / 台北報導

今年以來截至7月底，預售屋交易件數比去年多出近七成，專家表示，因為預售屋有低簽約金、頭款按施工進度分期付款等優勢，獲得不少首購或換屋族青睞，但近年來預售屋「一屋多賣」詐騙頻傳，讓許多人對預售屋買賣安全打上一個問號。永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，買預售屋時因為房子還沒蓋好，無法取得建物使用執照，從付款到真正取得房屋產權的這段期間，風險是最大的。

5月在花蓮就爆出有在地老牌建商，於預售交屋前夕欠款跑路，建案被債權人申請假扣押，讓已經付錢的買方卻無法入住，上百萬元頭款也找不到追討對像，建商甚至將一屋多賣給多位買方，過去在基隆也有案例，買方也在交屋時才發現建商一屋多賣，同一戶最多有六個屋主，建商還以房屋當抵押物向銀行貸款，整棟有八成以上流入法拍，由於銀行債權順位優先，買方想取得所有權或討回款項是難上加難。

陳賜傑指出，一般買賣房子都會簽定「價金履約保證」，由第三方保管購屋款項，直到交易完成才會支付給賣方。然而預售屋買賣中的履約擔保，僅有簽定「價金返還保證」為建商完工交屋、房屋產權過戶後，才能動用買方在簽約與工程期間繳付的款項。

若是簽定「價金信託」或「不動產開發信託」，建商則可以按照工程進度取款，因此如果蓋到一半破產倒閉，買方恐怕無法拿回完整已付款。履約擔保中還有「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」，如同保人制度讓建商可以不受信託或專款專用帳戶的約束，自由使用買方支付的款項，倘若建商在完工前倒閉，買方只能轉向擔保建商要求負完工責任。

陳賜傑說明，儘管有幾種預售屋履約擔保，但在一屋多賣的案件中，建商的目標是詐騙買方購屋款，因此多半會利用不對等的資訊，及誇大有多組買方等候簽約假像，誘使買方因恐慌買不到，在沒有履保下簽約付款。建商還會同時間一屋多賣詐騙買方購屋款，等到鉅款到手後就倒閉潛逃，讓受害買方無法交屋與過戶，也拿不回款項。

永慶房屋補充，購買預售屋時的功課要做足，了解建商評價與所提供履約擔保是否符合自己需求，不要被現場氣氛影響而簽約，簽約後多到接待中心或工地走動，確認是否有按進度施工，如果發現有很長時間沒有動工就要注意。為提醒消費者小心不動產詐騙，永慶房屋在雙北市各鄰里舉辦「預防房產詐騙公益講座」，與警察局合作，由專家分享常見房產詐騙手法與自保方法，再由警官分享正確防詐觀念，協助上萬人認識防詐。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣房價高不可攀，想買房但財力不夠，往往只能選擇價格較低的中古屋下手，不過有網友好奇，台北市許多40年以上的老公寓，價格都開到2、3千萬元，等還完貸款屋齡恐怕已經80年了，不禁質疑「真的有人會去買那些房子嗎？」

一名網友在PTT上發文表示，日前查看了購屋網站發現，台北市不少40、50年的公寓，售價竟高達2000至3000萬，假如買下後選擇貸款40年，還完屋齡都80、90年了，「真的可以撐那麼久嗎？」

貼文引起熱議，網友紛紛表示，「有啊，而且很搶手」、「地點好，不用一個月就賣掉」、「現在房價沒問題，有問題的是沒錢買的」、「有錢人買來當學區房的」、「不少吧，我家這邊附近又好幾間賣掉」、「台北市平均屋齡只會越來越高，市場遲早要接受」。

此外，還有網友分析老屋優勢，包括空間大、地點好、等都更，「老公寓沒公設，花錢裝潢空間大」、「老公寓便宜的是土地，房子倒了更值錢」、「買著等都更，或被迫都更，再來吵個1坪換1坪，你說不好嗎？」「越老越香！40年還不夠老，要等天然都更還有得等」、「地就值那個錢，房子送的」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

在央行祭出第七波信用管制的打炒房重拳後，全台房地產市場買氣急遽降溫，國內資金與投資目光迅速轉向海外市場。

看好台灣高資產族群購買實力，APEX艾沛思環球物業成為全台第一家引進杜拜指標豪宅的海外代銷業者，主推總價876萬元起入住世界級賽道杜拜賽車場旁Sobha Solis，享穩定收租效益且為全球知名免稅殿堂，在金龍海嘯後短短兩周內，APEX艾沛思環球物業透露，已接獲超過80組高端客戶積極洽詢，顯現全台海外投資者對於最新引進的杜拜市場之高度興趣與熱情。

APEX艾沛思環球物業顧問總經理陳璿凱表示，不僅台灣投資者積極找尋穩定的海外不動產市場進行資產配置，杜拜也非常看重台灣高資產族投資實力，在《全球金融》公布的2024全球百大富有國家或地區排行榜中，台灣排名高居第14名，遠超越南韓的30名和日本的36名，加上台灣半導體產業的全球領先地位，杜拜豪宅開發商Sobha Realty主動與APEX艾沛思環球物業合作，要將世界級賽道杜拜賽車場旁指標豪宅Sobha Solis引進給台灣高資產族，才促成此次合作。

陳璿凱表示，Sobha Realty為世界聞名的皇宮製造者，總裁PNC Menon從室內裝潢公司開始做起，以阿曼馬斯喀特蘇丹卡布斯大清真寺（Sultan Qaboos Grand Mosque）和阿布斯坦宮（Al Bustan Palace）室內設計而聞名，有著Palace Maker 皇宮製造者的名號，為國際知名豪華房地產開發商集團。

此次來台展銷物件Sobha Solis緊鄰杜拜賽車場，包括國際知名的GT世界挑戰賽 (GT World Challenge)、阿聯酋方程式賽 (Formula Regional Middle East)、24小時耐力賽等。入住Sobha Solis能在自家陽台上觀賞這些精彩賽事，還能享有專屬VIP通道，參加各種獨家活動，近距離感受引擎轟鳴的震撼與刺激。

陳璿凱表示，該案為永久產權，鄰近杜拜的主要商業區和國際學校，距離未來地鐵藍線汽車城站步行約10分鐘。主推15~53坪1~3房，台幣總價876萬元起至3344萬元不等，以目前杜拜房價中位數換算台幣與台坪為每坪51.8萬元來看，Sobha Solis每坪單價59.5萬元起，價格符合行情。據了解，該案配全室精裝修，享露天電影院、跑酷空間、BBQ區等25項精美公共設施，預計2027年12月完工。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行第7波選擇性信用管制一出，讓許多房屋繼承者購屋夢受阻。房仲平台我家網房產研究中心，觀察近10年繼承移轉棟數，發現年度移轉量以去年為最高，達7.7萬棟，而今年前8月已累計50815棟，僅次於去年同期的52191棟，成為近10年的次高繼承移轉數量，不過受到限貸令影響，這些新科繼承者今年若要買房，貸款將會綁手綁腳，想出售，也恐受《銀行法》影響，買家貸款不易，交易時間拉長。

我家網總監李欣諭表示，2015年以前，全年繼承數量都不到5萬棟，近年繼承移轉量高，到2023年創下7.7萬棟的新高，主要因為民國38年後出生的戰後嬰兒潮走入晚年凋零，加上多數觀念傳統的長輩不願生前贈與或處分，多留到身後繼承分產，因此近年繼承移轉量逐年增加。

由於最近央行選擇性信用管制針對名下已有房的購屋者，限制其貸款寬限期，甚至貸款成數，讓離鄉背井的房產繼承者，購屋計畫大轉彎。李欣諭指出，不少子女北漂或是結婚自立門戶，甚至部分鄉下祖厝為老屋，價值不高，若處分不易，子女只能先繼承再等時機，老舊祖產自住不便，出租還得再修繕，若繼承者之間沒有共識，就難脫手，因繼承房產而無法順利貸款購屋，確實困擾許多移居型的購屋族。

李欣諭表示，目前政府以持份40平方米（約12坪）為認定一屋的標準，建議也可以根據繼承屋座落縣市、工作地和實際居住地等證明，提供放寬貸款限制，避免錯殺無辜。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

大台中地區分為山、海、屯區，其中「山城一哥」豐原區，隨著台中縣市合併升格直轄市後，成為台中市三大副都心之一，近幾年受惠重大投資與交通建設，以及鄰近中科后里園區等利多加持，吸引富宇、櫻花建、國聚、久樘、亞昕、大華、勝美等開發商搶進豐原購地推案，近年來房價漲幅超過3至4成，而買盤大都來自在地客與科技人的剛需市場。

永慶不動產台中豐原向陽加盟店長朱彥鴻表示，「豐富計畫」是豐原區近年來的重大建設，亞洲大學預計砸下75億元規劃興建「亞洲大學豐富健康產業園區」，未來將可為豐原與周邊區域提供完整的醫療資源；而「豐富計畫」一心段商業區土地，由北部上市建商大華建設去年10月以每坪101萬元高價搶標，也是豐原首見衝破百萬單價的地王，被稱為是「豐原101」。

在交通建設方面，台74號線銜接國道1號大雅系統交流道，自今年5月正式通車以來，大幅疏通大雅、潭子、豐原等周邊地區，讓豐原區的能見度變更高，不僅吸引大華建設高價搶地，就連北部上櫃建商亞昕集團旗下的子公司，今年7月中也砸下近17億元、購入豐圳段約5,484坪工業地，這也是亞昕首度插旗豐原。

朱彥鴻表示，豐原不僅土地交易熱絡，包括葫蘆墩公園周邊、向陽商圈，以及豐原火車站前商圈，都是豐原近年來的推案熱區，開發商瞄準上述商圈店家林立、周邊生活機能完善，預售大樓案或10年內的中古屋，大都集中在上述三大區域。

以葫蘆墩公園周邊為例，以品牌建商國聚建設規畫分三期推出的造鎮案最為熱門。第一期「國聚之境」預售時期釋出不少換約案，尤其受到台灣美光科技人的青睞。朱彥鴻說，台灣美光位於中科后里園區，距離豐原的車程僅約15分鐘，加上豐原的生活機能完善，因此吸引了從外地來到台中工作的美光及友達等大廠的科技人購屋；除了「國聚之境」外，二期的「國聚之善」社區，指名度也很高。

豐原區近年來房價漲幅很有感！朱彥鴻舉例，屋齡2年的「富宇敦南」，預售時期3房+1車總價不用千萬，今年6月最新成交總價逾1,700萬元，每坪成交單價站上4字頭。朱彥鴻說，豐原預售大樓成交單價最高站上5字頭，如位於向陽商圈的「富宇大宅豐鼎」、「慶山明仁」就是代表案例，3房+1車總價已破2,000萬元。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

受到限貸令、打房影響，投資客幾乎退出市場，新案來客數降溫但台中的建設及產業利多持續增強，剛性購屋需求強勁，包括寶輝、寶璽、雙橡園、聯聚等指標品牌更將在第4季陸續進場，以頂級規劃鎖定自住客群，備受市場高度關注。

住展發言人陳炳辰分享，目前受到政策影響，市場情緒略顯冷清，但台中市的剛性需求及未來的發展潛力仍然支撐著市場的基本面。隨著第4季的來臨，市場將持續觀察建商的推案動向，以及政府政策的後續影響，而台中房市在逆風中，仍然展現出一定的韌性與活力，尤其具備品牌力加持的個案，無論預售新屋還是二手成屋在自住市場的詢問度還是相當的高。

指標預售案詢問度仍高

具規模的指標預售案也將在第4季陸續進場，其中，北台中就有寶輝計畫在14期「美和段」一口氣推出三大案，分別是「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」，規劃為30、45、55坪。

寶輝這3塊基地近4000坪，總銷超過百億，3案將同時間動工，更將攜手國際團隊，建築由美國超高層權威JOHNSON FAIN事務所及日本前三大事務所NIHON SEKKEI設計，另外，位於七期南側，公益路上的「寶輝469 Gongyi Avenue」也將延續寶輝國際團隊設計血統，正積極籌備中，尚未公開先行動工，同樣備受矚目。

傳將代理義大利頂級時裝品牌「Giorgio Armani」（亞曼尼）的雙橡園開發則在南興公園首排推出「雙橡園 2045」，基地廣逾2045坪，不僅是區域最大基地且只蓋一棟，更是唯一超高層31樓全棟SRC鋼骨結構， 看好現代人對綠覆需求，該案設計有1700坪私有花園，憑藉過往結合頂級飯店、高端餐飲、專業健身等經驗，打造出「雙橡園式酒店御邸THE RESIDENCES OF TWIN OAKS 3.0」，其自建物業及專業主廚團隊進駐社區所達到的細緻服務，已獲層峰人士高度肯定。

漢宇建設歷時7年、斥資4.87億元，整合了北屯機捷敦富八街、南興路雙公園1513坪角地，將打造超過百米的27層樓高「漢宇機捷新案」。

七期巿場在第4季也將有不少建案進場，除了寶輝外，寶璽將推出的「寶璽天讚」，為均值百坪的超大坪數豪宅，該案還請到曾設計過晴空塔、東京鐵塔、東京巨蛋等日本地標的國際設計團隊，日本第一大NIKKEN SEKKEI操刀設計，基地廣逾千坪，正對七期別墅群第一排，擁有購屋者最愛的無限棟距視野，將是新市政中心內唯一面南超大棟距個案，總銷120億元。

七期推案主力中大坪數

聯聚第4季將一口氣於七期推出600億的案量，最先進場，位於惠民路上的「聯聚理安大廈」，基地面積840坪，規劃地上39樓、地下五層，總戶數74戶，一層二戶，坪數在110坪至120坪，總銷120億元，鎖定回流台商及企業主。另外，均質60坪的「聯聚玉衡大廈」、豪辦產品「聯聚中衡大廈」也將陸續進場。

南屯13期部分，鄰近南屯文心秀泰旁土地，則有順天建設將推出總銷約38億元的「南屯昌明段案」，產品規劃以3房、40坪以上為主力，進場後勢必將為區域帶來新氣象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】