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新青安上路10個月，全台9都22區房價都上漲了，甚至連過去房市沙漠區，現在都成了房市網紅焦點。

像是過去曾被說是癌症村的桃園觀音樹林新村，雖然地段較偏僻且重工業工廠又多，但靠著房價便宜，人口成長率竟然是桃園前三名。另外嘉義鹿草老人村，也因為台績電加上新青安的加持，讓買氣房價大翻轉。

以前來到桃園觀音草漯重劃區，看到的不是透天厝就是一整片空地，但現在不一樣，接連好幾棟新建案不是蓋到一半就是已經快完工，觀音草漯這過去並不是房市焦點，因為這裡不只有化工廠，鋼鐵廠還有垃圾山，甚至被四面包圍的樹林新村。

過去八年期間，22名村民過世，其中17人因癌症過世，因此曾有人說這裡是癌症村，但遭到地方駁斥，不過就算如此靠著便宜的房價，人口成長率不只成桃園前三名，讓草漯從房市沙漠區，變成房市網紅焦點。

房仲羅淑敏：「在三四年前有一個建案，是兩百多萬就可以買到兩房，所以那個時候在一個月內（達到）七成銷售。」

而這樣的現象也在嘉義發酵嗎？65歲人口占比近3成的鹿草鄉老人村也搭上房市熱潮，不只新建案越來越多房價跟去年相比甚至大漲42％，除了有台積電進駐嘉科的助攻，更重要的是新青安上路，大開民眾舉債買房的新大門，帶動首購族更願意買房，且從數據來看新青安上路10個月全台9都22區都上漲。

在地居民：「兩年前的話一棟房子差不多在850萬左右，然後現在都已經要一千萬以上了。」

新青安降低門檻讓國人都能買得起房，以台中七期來說人人都知道有夠貴，但是不少建商因應新青安推出優惠付款方案，只要花約總價6％，不到四百萬的投資金就能一口氣買下三戶合計六千萬的預售屋。

新青安不只激勵成屋市場，同時也炒熱預售市場。

房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐：「在今年也非常多投資型的購屋，尤其求過於供的情況之下，這樣子的買氣也延伸到預售市場。」新青安助攻之下讓房市買氣夯，除了便宜是關鍵，有了新青安優惠貸款也成功讓首購族願意下手，買氣直線飆升。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲高雄市楠梓區是近5年七都中，中古屋房價增幅最大的行政區，單價漲幅飆破95%，近乎翻倍。(永慶房屋提供)

近年來房市火熱，全台房價明顯水漲船高，業者彙整實價登錄成屋交易資訊，比較近5年七都各行政區的中古屋平均單價變化，其中，高雄楠梓區、新竹竹北市以及台中太平區的均價漲幅逾9成最狂，台南永康區也有將近9成的漲幅。進一步觀察這10個行政區近一年的房價變化，新北三峽區以及桃園龜山區的漲幅最高，領先七都其他行政區，而台南永康區則是漲勢乏力，表現敬陪末座。

觀察近5年七都中古屋房價增幅最大的前5行政區，可以發現除了台中太平區以外，另外4個行政區與「台積電」息息相關。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台積電設廠背後蘊含著龐大的半導體產業鏈，除了能帶來先進製程和封裝技術的產能，還將吸引眾多上下游供應商、設備商。工程師的遷入，推升當地的消費及購房需求。

因此，不論是台積電已設廠或將進駐的區域，房價都會提前反映對未來繁榮前景的預想。其中受惠於台積電大力投資，高雄楠梓區中古屋單價近5年漲幅飆破9成5，從2020Q1的12.7萬元漲至2024Q1的24.9萬元，近乎翻倍。

至於台中太平區是前5名中唯一未受益於台積電效應的行政區。陳金萍表示，太平區由於緊鄰北屯區，其房價相對台中市中心仍親民許多，加上台74線交流道加持，以及屯區捷運的建設規劃，提高太平區的房市熱度。同時，隨著區內重劃區預售屋的買氣持續火熱，也有效推升當地中古屋的交易熱度。

進一步觀察榜上10個行政區近一年的均價表現，則是新北三峽區、桃園龜山區位居前二，皆有超過15%漲幅。陳金萍說明，近年房市熱絡，越來越多消費者在「比價效應」下，選擇外移至蛋白區購房。桃園龜山區由於緊鄰新北市，已成為「脫北者」的首選地區之一，加上區內A7重劃區的討論度居高不下，也成功帶動當地房市熱度。

房價基期相對低的三峽區也明顯受益，區域內交易熱區以北大特區為主力，居住環境良好，加上捷運三鶯線預計2025年完工通車，吸引不少首購族或換屋族入主，造就近1年三峽區均價漲幅達18.1%。

新竹市、新竹縣竹北市的中古屋均價漲勢均穩定保持在前段班。陳金萍表示，新竹縣市由於腹地受限，新增供給不多，在供不應求的狀況下，當地精華地段如新竹市東區、新竹縣竹北市等地的房價屢創新高，再加上新竹是台灣科技產業重地，購屋族群大多是高淨值人士，其房價負擔能力佳，因此有效推升新竹市、新竹縣竹北市的房價。

值得注意的是，近1年台南永康區的均價漲幅則是敬陪末座，陳金萍指出，永康區隨著前幾年台積電效應所帶來的投資買盤大量進場，房價已歷經大幅飆漲階段，自住買盤已較難追價，這也是該區近1年中古屋房價漲幅較低的原因。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

各界正討論新青安房貸對房價的影響，新青安房貸自去年8月推出以來，已成為推升房市交易量及房價的重要推手。房仲業者統計發現，六都總價1,200萬元內符合「新青安」貸款條件的交易件數中，以高雄近萬件居冠，房價最高的台北市僅1,423件位居六都之末。

大家房屋企研室主任賴志昶分析，年初以來股市大漲，加上優惠貸款條件，刺激首購、置產族群紛紛出籠，並以低總價並具未來性的都會市區，交易量表現最為驚人。除高雄市交易量近萬件居冠外，台中市9,577件、桃園市9,474件、新北市9,237件，均逾9,000件，台南市為5,406件。

賴志昶指出，自去年8月新青安房貸正式上路後，讓因《平均地權條例》修法而較顯萎靡的房市持續上揚，帶起新一波多頭，此波牛市較局限於總價帶較低的新北市以南都會區。其中，新北市以淡水區交易量最為突出；桃園則以中壢、桃園區等區表現最驚人，中壢區交易案件2,041件更高居六都各行政區之首。

台中市北屯、西屯區等有重劃區議題的區域，交易量體最亮眼。台南市以永康、東區等傳統房市熱區交易量體最大，高雄市以楠梓、鳳山、左營及三民區交易件數皆破千件。

新青安貸款為目前市場最寬鬆的房貸補助方案，以1,000萬元貸款、40年限、寬限期五年且申請「新青安」貸款利率僅約1.775％為例，每月本息平均攤還約需繳3.2萬元；若遭稽查，換算每月需多繳2,101元、每年多約2.52萬元，央行日前釋出「二戶限貸令2.0」下，應會迫使槓桿較大的投資客提早出場。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安貸款自去年推出後民眾申請情形踴躍，至今已超過5萬人申請，不過新青安原意是讓年輕人能買得起房子，卻傳出有投資客鑽漏洞，竟購屋當起包租公，政府擬推出「新青安切結書」，也傳出將溯及既往，意即舊戶被揪出當包租公，同樣得歸還補貼利息，不過相關措施仍在研擬中。

若新青安審查變嚴格、甚至補貼縮水對整體市場有何衝擊？房產專家何世昌分析，未來投資大戶若無法再使用人頭戶申辦新青安，而撤出成屋市場，比較大的可能是會轉進預售屋市場，也就是說，新青安改得越嚴格，對預售屋市場反而越有利。

何世昌認為，今年房市需求面強勁，假如需求不變的前提下而新青安補貼縮水、或者嚴查人頭戶，成屋市場的吸引力會下滑，不過下滑幅度不會太大，畢竟40年期房貸實在太香了，頂多只會流失1成左右的買盤。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新青安房貸被質疑淪為炒房工具，甚至出現包租公、人頭戶等亂象，行政院長卓榮泰18日在立法院備詢時指出，下周將召開正式會議，針對政策影響及未來發展，進行全面檢討。

財政部2024年選前推動「新青年安居貸款」政策，對青年首次購屋貸款額度最高可1千萬元，還款年限拉長到40年，且由政府及公股銀行利息補貼2碼（含央行3月升息半碼），寬限期五年等，去年8月推出後，的確推升購屋需求。但立委質疑，政策推動以來已導致全台房價激升及各種亂象。

卓榮泰強調，新青安房貸政策立意良善，主要幫助年輕人用較低的利率購屋，滿足居住正義，房價的漲跌不是單一因素。但近來各界有許多建議與狀況，行政院已聽到，政府會善用工具，針對市場進行全面檢討，預計下周就會開會檢討。觀察各縣市房價漲幅不同，若有新的公共建設、工業廠區建設等，都會造成房價波動，政府會從不同角度，包括社會住宅、補貼利息等方面協助，盡力滿足社會需求。

據財政部統計，從去年8月到今年4月，新青安房貸申貸量已逾4千億元，核貸逾3,645億元，同時間金管會公布的國銀房貸增加6,912億元，等於新青安核貸金額就占房貸增量近53％，且除去年8月核貸不及，之後每月核貸占比都有4～6成，今年2月更逾1倍，即新青安的確是國銀房貸成長的主力。

中央銀行總裁楊金龍認為，新青安房貸屬政府健全房市方案的一環，但造成移轉棟數增加，確實有「衝擊」，原本應走緩的房市，因新青安反而拉升，但據央行調查，用新青安購買第二戶住宅的狀況並不多。

金管會表示，新青安出發點立意良善，在日常監理及金檢時會關注銀行授信是否落實5P原則，包含借戶條件、貸款資金用途與申貸時用途是否一致，銀行授信擔保品鑑估是否符合銀行內規等，會適時藉由場外監理與金檢，督促銀行落實不動產授信管控，不希望金融機構讓資金流入到非實質需求，助長房價異常波動。

財政部19日將繼續找公股行庫討論加強新青安貸後管理方式，儘快拍板，因為新青安大部分申貸案確實幫助到「無殼」的年輕人，希望政策美意不被少數個案抹黑。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行的五波選擇性信用管制無效？沉寂的房市又轉趨火熱？

央行自 2020 年 12 月以來，五度祭出選擇性信用管制措施，實施至去年第二季為止，房市的確出現降溫跡象，由不動產相關貸款（建築貸款、住宅相關貸款、不動產貸款）年增率來看，的確出現下滑趨勢，六都移轉棟數也在 2021 年 7 月開始出現負成長，尤其在 2022 年~ 2023/6 的 18 個月中有 13 個月都是負成長，看來的確頗具成效。

惟自去年下半年起，房市交易成長回升，帶動購置住宅貸款年增率由低點 4.7% 觸底反轉至今年 4 月的 9.1％，致 2024 年 4 月底不動產貸款占總放款比率為 37.2%，處於相當高的水準。

此外，據央行統計，去年 6 月新增規範自然人特定地區第 2 戶購屋貸款，最高成數上限 7 成，實施以來，自然人申辦特定地區第 2 戶購屋貸款之撥款金額卻呈增加趨勢。今年 4 月平均貸款成數為 68.15%，高於央行前一波 (2010 年 12 月至 2016 年 2 月) 施行特定地區第 2 戶購屋貸款成數 6 成。

由下圖可知，全體銀行購置住宅貸款及不動產貸款年增率，自 2023 年 7 月之 4.7%、 5.3%，呈逐月走升趨勢，至 2024 年 4 月分別為 9.1%、7.6%。自然人特定地區第 2 戶購屋貸款之撥款金額，自 2023 年第 3 季以來，逐季增加。

再由移轉棟數來看，六都 5 月買賣移轉量達 26,833 棟，月增 17.1%，年增 25.6%，締造近 11 年來的 5 月同期新高。六都交易量均較 4 月成長，台北市月增 18.8%，新北市月增 10.7%，桃園市月增 15.3%，台中市月增 20.7%，台南市量增 17.1%，高雄市月增 23.6%，房市買氣明顯較去年熱絡。4、5 月房市交易表現都維持暢旺，反映在建物買賣移轉棟數上，就呈現 21% 的移轉年增率，延續去年下半年以來雙位年增的表現。以年增率來看，2024 年 5 月六都建物買賣移轉棟數年增 25.6%，其中，台北市年增 16.2%，新北市年增 19.3%，桃園市年增 14.8%，台中市年增 21.4%，台南市年增 45.6%，高雄市年增 47.3%，南二都房市交易大幅升溫。累計 1-5 月，六都整體交易量合計為 112,630 棟，與去年同期相比年增 30.0%，創下自 2012 年來、13 年來第二高紀錄，僅次於 2013 年，顯示房市買氣火熱。

至於房價方面，主要都市的房價.....。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據金管會最新統計，今年4月本國銀行放款餘額月增新台幣3025億多，其中購置不動產放款月增1207億，飆上近25個月新高。中央銀行在13日的第二季理監事會議，加碼房市信用管制，國內銀行多表認同，認為可讓金融機構對不動產放款稍踩煞車，但也要留意，長期下來，國內不動產是否最終走向「有行無市」。

近期國內房市熱，也讓相關財金單位再度繃緊神經。除了央行選擇性信用管制措施，金管會也將在日常監理或相關金融檢查將央行的選擇性信用管制措施列入關切事項，特別注意銀行放貸的情況。至於針對財政部去年(2023年)推出的「新青年安居貸款」政策，被外界質疑是推升房價的元兇，行政院長卓榮泰也明確表示，下周召開正式會議，針對政策影響及未來發展，進行全面檢討。

儘管「新青安」政策，是由8大公股行庫承作，不過，民營銀行看近期國內房市走向，對於政府加強管控，也予以認同。國泰金控總經理李長庚指出，雖然央行的選擇性信用管制措施，宣示效果較大，對於銀行放貸不動產，影響也不致於太大，但由於近期台灣房市熱，央行此舉有防範預期心理，也讓金融機構稍微踩煞車，是好的作用。

遠東銀行總經理周添財則表示，目前房價處於高檔，確實並非年輕人都買得起，但「新青安」由於門檻低，讓年輕人可以圓買房夢想，但在少子化愈來愈嚴重的情況下，未來不動產多走向傳承，購屋是否轉趨保守，甚至變成「有行無市」，或許更值得思考。周添財說：『(原音)但是現在到最後我覺得會「有行無市」，因為價錢高高的，可是畢竟能買得起房子應該也不是那麼多，新青安例外，因為它畢竟門檻比較低。』

對於新青安貸款年限最長可達到40年，周添財也表示，儘管其他一般民營銀行現在也都有30年的放貸，不過，遠銀仍採較保守的策略，房貸年限仍以20年為主，即便承作30年的房貸，遠銀也會慎重評估其還款能力。













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房市狂潮從房貸餘額可見端倪，去年1月呈現罕見的借少還多負值，但到12月直接衝破1050億元的歷史新高，冷熱狀況十分極端，後續更呈現幾近失控的現象。眾多從業人員、專家、投資客都直言，「現在台灣房市是有史以來最瘋狂的時代。」甚至直呼真的看不懂。

自住客、首購族到投資客，全都前仆後繼進場交易。1名從事投資理財業的林小姐，過去熱衷將資金投入金融市場，單身貴族的她，用相對低廉的租金在公司旁租屋，買房從不在人生待辦事項前幾名，今年也入手1間位於老家的預售屋，未來不管自住或出租，進可攻退可守，成為名副其實的首購族，她說：「其實就是害怕現在不買，以後會更貴，急於擺脫空手的焦慮。」

至於實戰經驗豐富的房市專欄作家顏博志則透露，「這幾年是我投資房地產快20年以來看到最瘋狂的局面，可以說有點看不懂了，操作上大賣小買，我認為現在是非常好汰弱留強的賣房時機，就算跟未來比，今年房價如果不是最高，也會是相對非常高的高點。」

他分享自己有間北市西門町小套房，社區成交行情6字頭，他抱著試水溫心態丟到市場上賣，「竟然1個禮拜內就有人以單坪90多萬元要買，我真是太傻眼了，當然趕快賣掉！」

不過，房市火熱的當下，專家提醒購屋區域務必慎選，FB好宅攻略主編管清智指出，「供給爆天量的區域，如果房價還持續噴出，就要小心需求跟不上，特別是投資客多的地方。」顏博志則說：「全台房價亂漲時，根本已經分不清楚自己買貴還便宜，唯一不變的只有地段，避免日後房價反轉，那些現在買在荒郊野外的人，一定最悽慘。」













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市狂潮從房貸餘額可見端倪，去年1月呈現罕見的借少還多負值，但到12月直接衝破1,050億元的歷史新高，冷熱狀況十分極端，後續更呈現幾近失控的現象。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，方向錯誤的打房政策，讓市場供需失衡是主因。

「《平均地權條例》禁止預售屋轉售，直接少掉3萬多戶供給量，建商與投資客競價關係消失，建商控價權力變高、供給變少，讓購屋族產生買不到的恐慌。」何世昌說。

何世昌指出，房地合一稅2.0同樣對中古屋市場產生鎖籌碼效應，加上新青安對中古市場點火，又讓購屋族認為政府鼓勵買房，種種因素下，只要一有利多、搶購消息在旁搧風點火，都會讓民眾急於追價。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則表示，新青安以破天荒的方式，用公股行庫立下高補貼、高額度、長寬限期、長貸款年限、低身分門檻的房貸寬鬆新標竿，直接讓原本單月申請不到2千戶的老青安，搖身變成月月申辦破5、6千戶，且占每月房貸放款餘額4成。

「新青安帶動的買氣，也燒向無法適用的投資客，或是自備款不足的首購族，全都導向低首付的預售市場。建商運用低利、無息等花招吸引買方，先交屋、再談貸款，直接破解預售屋禁轉的限制，因此創造不但投資客願賭，而且房市小白也恐慌搶進，催出前所未見的房市投資熱潮。」黃舒衛說。

不過，房市火熱的當下，專家提醒購屋區域務必慎選，FB好宅攻略主編管清智指出，「供給爆天量的區域，如果房價還持續噴出，就要小心需求跟不上，特別是投資客多的地方。」實戰經驗豐富的房市專欄作家顏博志則說：「全台房價亂漲時，根本已經分不清楚自己買貴還便宜，唯一不變的只有地段，避免日後房價反轉，那些現在買在荒郊野外的人，一定最悽慘。」













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】