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房價高漲向為民怨之首，為維護居住正義、提供可負擔合理費用的居住選項內政部29日鬆口，正研議「使用權住宅」，規劃使用權期限為20年，不可轉賣，考慮以社宅試辦方向進行，目前尚未決定地點。

內政部29日召開「租屋家庭支持政策研討會」，邀請學界、民間團體及各地租賃住宅服務公會參與，針對社宅、租金補貼及租屋市場等議題共同討論。

使用權宅 可避免市場炒作

內政部次長董建宏指出，目前各部會盤點出國公有土地277處或結合老舊宿舍、廳舍等改建需求，採取造鎮及生活圈概念，結合社福、產業及醫療等需求，規劃社宅興辦；截至今年7月底，全國社宅包租代管已累計辦理12萬戶，下一階段透過「促進弱勢媒合」、「連結弱勢資源」及「精進系統功能」3措施來提升弱勢戶媒合質量；租金補貼戶數將自明年起提升至75萬戶，預估經費約350億元。

內政部表示，社宅因租期較短，主要是協助尚無合適居所者，透過社宅過渡期轉為有房者，而地上權住宅雖價格僅市價5至7折、期限長達50至70年，但因可質押、出售，容易成為炒作標的，且權利金較高。故正研議規劃「使用權社宅」方案，鎖定對象可能是長者換宅或已有家庭者，因土地和房屋為政府所有，且低成本、可長期居住，可避免出售炒作，也可提供安定居住。

分公辦及民辦 細節待研議

國有財產署長曾國基說明，研議中的使用權住宅分為公辦及民辦，公辦可透過捐贈、出售、出租國有土地給政府興建住宅，民辦由民間透過公開招摽或專案設定地上權，取得土地興建，使用權期限20年。

租金部分，參酌每月市場租金折算，並以期初租金計價，因為不能轉賣、可運用閒置公有空間或國公營土地，售價可能僅需市價3至5折，且國家住都中心、內政部、地方政府都可以辦理，將視為社宅的一部分。

至於使用權住宅何時上路，內政部次長劉世芳表示，目前還在研議相關細節，預計會先在人口稠密都會區、北部三都的某個社宅示範，確認模式後才會上路，方案細節及實際地點尚未確定，未來使用年限、設定對象也還需要評估。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

8月全台房市交易大降溫，依據四大房仲業者統計內部成交行情，全台交易量月減至少2成以上，且相較去年同期減少8%至17%左右。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，市場缺乏供給狀況依舊，8月開始限貸令上路後災情頻傳，同時新青安房貸審核難度更高，投資者見苗頭不對多暫避風頭，自用客戶見中央對於限貸態度莫衷一是，影響市場交易，使得第一線狀況慘淡。

根據住商機構統計，觀察六都表現，因去年8月新青安房貸上路，引爆購屋熱潮，相較今年市場變化不斷，除了台中市以外，均呈現年月雙減，台北市月減36.6%、年減22.9%；新北市月減23.3%、年減18.3%；桃園市月減26.6%、年減23.3%；台中市月減16.1%、年增3.2%；台南市月減25.1%、年減5.8%；高雄月減36.5%、年減28.8%。

信義房屋統計，首購市場受到衝擊，總價700至1500萬元的市場，減幅比總價1500至2000萬元市場更為顯著，可能與總價700至1500萬元的族群，需要銀行房貸支持有關，儘管相對多數符合新青安房貸的申請條件，但目前需要排隊或授信狀況更為謹慎，影響市場買氣。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，儘管央行強調沒有限貸令，但銀行放款速度減緩，8月許多交易受到貸款不順、急踩煞車，案件協調溝通時間拉長，進度受影響，尤其雙北總價高，貸款需求量大，影響最深，而中南部總價低，現金交易比例高，影響相較北部略低一些。

張旭嵐分析，央行將於9月召開理監事會議，外界擔心還有提高存款準備率或升息手段等，干擾房市，不過，美國聯準會傳出降息規劃，若在央行示警和銀行自律後，從資金面讓市場交易熱度若受到抑制，接下來政府的調控手段，應不至於過於激烈。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

新北市教育局日前公布113學年度額滿的19所國小名單，「明星學區」似乎出現版圖變化。全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，綜合多項指標觀察，可發現3個現象，一是額滿學校對周邊房價帶動效果依然強勁；二是新北額滿小學有往人口成長快速的新興區域發展的趨勢；三是少子化衝擊正逐漸擴大，傳統明星學校光環恐逐漸消失，家長若想讓小孩順利就學，最好要先卡位。

新北教育局先前公布113學年度讓家長搶破頭的額滿國小名單，共計有19所，許多家長視該份名單為「明星學區」指標，全向科技房產中心也彙整名單、實價登錄資料及教育局所公布附屬資訊，觀察出學區變化的三大現象。

全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，以「額滿學校對周邊房價帶動效果強」來說，根據實價資料顯示，19所額滿的國小名單，近一年周邊房價出現上漲，年漲幅最低的新莊中信國小仍有3.7%，漲幅最高的三峽北大國小甚至高達18.1%，19所國小當中，就有7所周遭房價年漲幅超過1成，占比逼近4成，顯見搶手的明星小學對於周遭房價仍有相當程度的帶動作用。

陳傑鳴說，再看「新北額滿小學有往人口成長快速的新興區域發展的趨勢」，113學年度新北額滿小學有大部分落在人口成長快速的新興區塊，以近十年、每年人口增加3000至4000人的林口區，就有4所額滿小學，三峽區和樹林區也有3所，淡水區有2所，新莊及汐止各有2所學校，這些都是人口成長快速的區域，也帶動區域就學需求高漲，使得區域小學出現搶破頭，成為「新的明星小學」，家長們恐怕得先做好卡位準備。

由於「少子化衝擊正逐漸擴大，多所學校已開始減班，傳統明星學校光環恐逐漸消失」，陳傑鳴提到，受到少子化衝擊，根據新北教育局資料顯示，113學年度的新北國小，大多以「減班」居多，尤其大校減更多，如光華國小減6班、榮富國小減5班、新莊國小減3班，顯見少子化對於國小招生產生相當大的衝擊，估計未來傳統明星學校不再需要搶破頭。











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合庫金(5880)今（30）日召開線上法說，表示國銀因授信限額及消化已受理案件，拉長房貸審核及撥款時程，短期還看不出對房市影響。展望下半年，由於年底還有一波交屋潮，加上全球局勢不確定因素仍在，預估交易量年增率將逐步收斂，但價格預期將持穩。

合庫金旗下合庫銀指出，國銀2019～2023年的購屋貸款年增率約介於2.64～9.46％，平均年增約7.81％。惟自2024年起，年增率自1月的7.98％逐月成長至7月的10.82％，國銀承作量能持續成長，短期需消化大量已受理案件，拉長整體審核期間。

合庫金表示，目前合庫銀正常受理房貸案件，但基於銀行法第72條之2規定及風險考量，審核期間將拉長。為避免影響客戶撥款時程，會特別提醒客戶，應事先評估買賣合約的交屋期限和合庫撥款時程能否相互配合，避免影響客戶權益。

合庫銀目前土建融承作水位約1500多億元，個人房貸約7300多億元、較去年底成長9.07％、年增逾15％，預期將有機會繼續成長。同時，將積極拓展購屋貸款以外的週轉金、其他消費性貸款及線上信貸等業務，以提升獲利。

展望下半年房市，合庫銀表示，短期還看不出國銀拉長撥款時程對房市的實質影響，今年前7月買賣移轉棟數達21萬棟、年增達27.9％，且年底還有一波新屋交屋潮，加上美國總統大選、國際地緣衝突等因素未解，預期下半年房市交易量年增率會逐步收斂，但價格持穩。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

合庫：正常受理房貸 但拉長審核期間

針對房貸是否瀕臨滿水位？合庫銀指出，不動產放貸方面，土建融約1500億元，個人房貸約7300億元，其中個人房貸較去年底餘額成長9.07%。從2019年至2023年間，國銀購屋貸款年增率平均約為7.81%，但自今年1月起，便從7.98%逐月成長至7月10.82%，國銀承作量能持續成長，短期需要消化大量已受理的案件，因此會拉長整體審核期間，但合庫目前仍正常受理案件。

合庫銀表示，基於《銀行法》第72條之2規定限額風險考量，審核期間確實拉長，該行也怕影響撥款時程，所以會特別提醒客戶，應事先評估買賣交屋合約是否能配合撥款時間，避免影響權益。

看下半年房市收斂、價格持穩

展望下半年房市，合庫銀指出，國銀因不動產限額因素，都拉長撥款時程，短期還看不出來對房市實際影響，今年1到7月買賣移轉棟數來到21萬棟，較去年同期成長27.9%，加上年底還有一波新屋交屋潮，且美國總統大選、國際地緣政治衝突未解，預期下半年房市交易量年增率應會慢慢收斂，但價格仍持穩。

股利政策以穩定發放為原則

未來股利政策方面，合庫則表示，合庫重視持續擴充業務規模，以及增加獲利能力，股利發放上會兼顧資本需求跟股東權益，在穩定發放股利政策前提下，維持平穩、成長發放水準，原則上希望獲利能力能夠大於股票配發水準，不至於稀釋EPS。

另外，法人關切下半年股債投資策略，合庫指出，不確定因素、通膨隱憂仍在，下半年一樣會審慎布局，選擇營運穩健、配息能力穩定的績優股，同時善用期貨避險工具，來降低股市波動風險。合庫表示，台灣央行在3月升息半碼，導致債券評價損失有增加，台股部分則是上漲，整體股債未實現損益跟去年底相比變化不大。

而美國聯準會（Fed）9月降息預期增，針對換匯交易（SWAP）收益情形，合庫說明，Fed今年來都還沒採取實際降息措施，台美之間利差雖有些波動，大致收益仍穩定，今年應該有機會跟去年相當，去年約90億元，今年上半年有60億元左右，有鑑於9月降息可能受影響，全年預估約落在75億到90億元之間。

合庫金今年上半年合併稅後淨利為103.91億元，較去年同期增加5.63%，總資產為4兆9132億元，年成長6.13%，每股盈餘（EPS）0.66元，稅後年化淨值報酬率（ROE）及資產報酬率（ROA）分別為8.38%及0.43%。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

「限貸令」不僅讓部分民眾想買房卻突然受阻感到十分不滿與無奈，也引發了市場對其效果的質疑。（攝影／李海琪）

在當前資金行情火熱的背景下，房地產價格持續飆升，台灣央行的「限貸令」不僅讓部分民眾想買房卻突然受阻感到十分不滿與無奈，也引發了市場對其效果的質疑，以及新青安與限貸令２政策的矛盾感。

對此，中央大學經濟系教授邱俊榮指出，房價上漲的背後有著深厚的資金推動力，而非單純的供需因素，儘管「限貸令」在抑制房市過熱上具有一定作用，但主要是「治標不治本」，尤其是在資金供應未收縮的情況下，房市支撐力道依然強大，受限貸令影響最大的反而是需要貸款購房的普通民眾。

此外，邱俊榮認為，央行在打擊房市泡沫時態度可說「投鼠忌器」，避免過度收縮資金以免影響實體經濟。他建議，提高資金成本（如利率）是更有效的治本之道，但這需要央行下更大決心。他還指出，新青安房貸與限貸令在政策目標上存在衝突，政策目標過於多元化，也就是都想滿足，反而難以達成應有的效果。

資金行情火熱，限貸令對房市「治標不治本」

「房地產漲價有一定邏輯」，邱俊榮先言簡意賅的解釋房價飆升的原因，再來探討限貸令到底會不會有效果。

他表示，市場資金多時容易會造成通膨，「但錢多並不會萬物齊漲，他一定會有順序」，而房屋等非貿易財就首當其衝，因其不像一般商品等可貿易財，能進口買賣，受到的通膨漲價的影響會更重，「只要市場上資金一浮濫，房地產就會飆漲，各國都一樣」。

「房地產價格有很明顯的資金行情」，供需面的原因反而影響較小，邱俊榮坦言，以資金多頭情況來說，央行的限貸令「治標成分較多」，畢竟若市場上資金不收縮，房地產支撐力道仍強，但其實大部分炒房族或建商等大戶，對於銀行貸款依賴性不高，所以最後才會看到，受重傷的反而是需要貸款買房的一般老百姓。

央行打炒房態度「投鼠忌器」，提高資金成本為治本之道

至於外界對於限貸令可能造成房市泡沫化，邱俊榮則不以為然，「（房市）泡沫已經存在」，央行下的限貸令並非製造泡沫，而是想辦法消除一些泡沫。

但話鋒一轉，他也認為，除非央行下定決心讓市場上過度的資金收縮回來，不然很難有打炒房效果，而央行之所以不做，就是擔心資金收縮傷到實體經濟，所以央行寧願保持資金寬鬆的狀況，態度變得「投鼠忌器」。

邱俊榮進一步說明，央行今年3月升息一碼，使後來政府相關的學貸、房貸、勞工貸款等，需要吸收增加的利息，他猜測，央行原本希望6月能夠再升息，但若再升息，會造成各部會「麻煩」，因此做出提高存款準備率等，外界認為實質上對房市也沒有太大意義的措施；不過從至少從這件事可以看出，央行的確希望資金能夠緊縮一點，只不過升息對他們來說，需要下很大決心。

升息會不會影響到實體經濟，邱俊榮不諱言地說，「央行考慮的事情很短期」，台灣長期維持低利率，如偏離了資金合理的成本，資金就會被亂用，他嚴肅地建議，央行就利率這件事，應該考慮多一點，到底何謂合理資金成本，為何台灣資金成本（利率），無論與先進或開發中國家相比都如此低。

邱俊榮表示，央行需要想清楚，提高資金成本（利率）才有機會抑制炒房，這也是比較治本的方式。

新青安與限貸令政策目標衝突，學者：目標過多難見效

政府推出新青安房貸，不斷強調立意良善，旨在幫助年輕人購房，但此次「限貸令」卻又限制貸款供應，政策目標是否衝突？又該如何平衡？

針對2政策目標是否衝突，邱俊榮直言，「當然是」，新青安在市場上形成買氣，對房價造成一定推升效果，他認為，政府政策目標不能太多元，政策只要鎖定一個目標就好，要達成多項目標非常困難，若要處理房市過熱，就不該再考慮個別族群對於房市的特定需求，因為與其幫青年付利息，想辦法讓房價下跌更實在。

他強調，只要是政府直接干預價格，其實皆會扭曲資源配置，影響資源做更好的配置，考慮如何讓整體房價下跌，才是治本之道，「如果只是對單一族群做這件事，要達到政策目標就很容易發生衝突」。

限貸令有利有弊，為能達成短程目標的緩衝手法

不過，邱俊榮也指出，限貸令雖然對於房市治標不治本，但對總體實質經濟面影響不大，甚至有一定好處，如中小企業向銀行貸款去實質投資，機會可能會變大。

他表示，當炒房人數只增不減，銀行給土建融等貸款獲利性高，以往中小企業即便利用政府的中小企業信保基金，保證九成五的成數，都很難跟商銀借到款，此次限貸令限制了資金流向，「銀行還是要做生意」，之後中小企業也許借錢機會較大，能把過多資金導入實體投資上，而非房地產。

所以央行若不願於此時收縮市場資金，那就透過嚴格執行限貸令把資金導實體投資上也不見得是壞事，邱俊榮強調，一旦房價飆起來，政府要做處置就很困難，升息對背房貸的民眾更痛苦，而限貸令也讓銀行、建商等遇到違約率提升的風險。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

「新青安貸款」，寬限期5年，只繳利息、不必繳本金，最近在年輕購屋族之間引起話題。不過現在房仲圈正討論，隨著5年寬限期結束後，必須要繳本金跟利息，恐怕將掀起一波「棄房潮」。不過部分房市專家不悲觀，認為銀行放款也會根據用戶財力。

Open開箱房屋，不必另外上健身房，走進房間，就有滿滿的健身器材，可以鍛鍊身體。台北市這名黃先生租了好幾年的房子，近年使用新青安貸款，現在終於有了屬於自己的一間房屋，但也會擔心，等5年寬限期後，房貸會增加。屋主黃先生：「銀行有機動利率，到時候繳的費用滿高的，畢竟那時候貸的是40年，現在還在寬限期繳利息，但還是會有點擔心。」

五年後繳本金也要繳利息，房貸增加，若繳不出來怎麼辦？現在房仲圈正討論，寬限期後，可能會出現一波「拋售潮」。以基隆市七堵區為例，總價1222萬的30－40坪房子，用新青安買新成屋，寬限期前每月房貸14000，寬限期後變31000。對月薪35000元的中間族群而言，房貸占收入比也從40％提升到87％，似乎難以負擔。不過房市專家持不同看法，房產專家陳炳辰：「在未來如果真的有（拋售潮）這樣的危機，那代表整體的房市上面都會有問題，比如說低價的產品也沒有人去購置，這樣的狀況可能才是比較大的風險。」

專家不悲觀，認為銀行放款前也會評估未來還款能力。至於如何避免「棄房潮」，專家認為，可以退而求其次選擇蛋白區。房產專家陳炳辰：「在蛋白區的情況下，可能也會有一些衝擊性，也就是說銀行在放貸上會比較謹慎，會有外來買盤來七堵區購屋。如果是外來族群，他在資產上的實力會相對比較高一些。」

也有房仲樂觀認為，如果五年後房價漲，就算繳不出房貸，賣掉也能趁機賺一波。至於市場瘋傳的限貸令，房仲透露，僅限商業銀行，農漁會、壽險公司也都有房貸「優惠專案」，提供選擇，讓民眾一圓成家夢。











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新竹市舊城區房屋總價親民、生活機能完善，加上腹地不大、素地不多，房價保值性更高。

雖然近年新竹火車站到城隍廟、東門圓環商業氣息減弱，轉移到巨城商圈，對於一些商家店面行情產生影響，不過對於住宅行情影響不大，也開始有愈來愈多的開發商在舊城區收購舊屋、整合土地，投入都市更新，對於未來舊城區的發展帶來正面利多。











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房屋貸款議題受市場高度矚目，兩大房貸主辦銀行所屬的公股金控，30日召開法說會上也對房市提出最新的觀察。合庫金認為，年底還會有新一波交屋潮，但受到美國總統大選等全球性的重大經濟因素影響，預估房市交易「量收斂，但價格持穩」；第一金則認為，今年的房市下半場將維持「量穩價平緩」，尤其大家關注的價格，不會出現崩跌。

第一金主管預估房市仍將持穩。以長遠而言，央行持續管控房市，加上「平均地權條例」修正案上路後，政府政策也以社宅興建、租金補貼與囤房稅為主軸，預估未來整體房市將以「自住需求」的剛性買盤為主，房市呈現「量穩價平緩」走勢，但移轉棟數將會逐步受到影響。

第一銀行上半年總放款前六月勁揚8.1％，集中於房貸及大企業授信，其中，房貸受新青安政策的熱潮下成長13.7％。

一銀主管預估，去年8月新青安推出，墊高去年下半年基期，且央行緊縮信用，銀行下半年房貸成長動能不如去年，雖量仍將成長，但「動能會弱一點」。

一銀預估全年房貸餘額，仍較去年成長約12％～13％，但也預警明年房貸餘額可能出現下滑。

合庫認為短期而言，看不出來對房市影響，預估房市交易量年增率「量收斂，但價格持穩」。

合庫銀主管並表示，目前房貸業務仍正常受理，但考量風險與水位限額，審核期間確有拉長。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】